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Por que a liberação do FGTS preocupa o setor imobiliário

Descaracterização da principal fonte de financiamento imobiliário preocupa o setor

SÃO PAULO – Ficaram mais fortes nesta quarta-feira (17) rumores de que o governo deve liberar parte do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) aos correntistas. O ministro da Economia disse a alguns jornais que pretende permitir saque de recursos da ordem de R$ 42 bilhões no mês de aniversário. Para o setor imobiliário, há ônus.

Afora a demissão sem justa causa, aposentadoria e outros fatores empregatícios, o FGTS hoje só é liberado para compra da casa própria no valor de até R$ 1,5 milhão (novo teto estabelecido em janeiro de 2019). Isso cria um interesse pela aquisição de imóveis como forma de otimizar esse patrimônio, já que a rentabilidade do FGTS é baixíssima – muitas vezes, abaixo da inflação. Com a possibilidade de saque para qualquer fim, cria-se o temor de que as vendas de imóveis esfriem.

Durante o evento “Futuro do Mercado Imobiliário”, realizado no início de julho pelo professor do InfoMoney Ricardo Reis, o tema foi discutido como um possível fator de atraso para a lenta recuperação imobiliária que o país finalmente começa a observar.

“Colocar a mão no FGTS é um problema”, resumiu, na ocasião, Luiz Antonio França, presidente da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias). “O governo mudar as regras mata o mercado”, afirmou, categórico.

Hoje, os recursos do fundo são essenciais principalmente para vendas dentro do programa Minha Casa Minha Vida, cuja única fonte de financiamento para construtoras é o próprio FGTS. 

Analistas que acompanham o setor apostam que qualquer medida que limite a liquidez desse financiamento prejudica a disponibilidade de crédito para o MCMV, limitando seu crescimento. E o programa de habitação para baixa renda vem sendo o grande pilar de sustentação da Construção Civil nos anos de crise: nos três últimos anos, 44% dos lançamentos de moradias em São Paulo foram destinadas a essa categoria.

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Segundo França, “qualquer lugar do mundo tem subsídios para habitação popular”, no Brasil, justamente, o FGTS cumpre esse papel. Por isso, ele diz esperar que cesse o uso do fundo “para apagar incêndio”.

Por incêndio, o presidente da Abrainc se refere não apenas à liberação para uso do cotista, vista como mais justa pelo setor, mas a outros fins que não o subsídio imobiliário – caso do socorro às santas casas, liberado em dezembro de 2018. Boa parte de seus colegas concordam.

Para Claudio Hermolin, CEO da imobiliária Brasil Brokers, a descaracterização do fundo, exemplificada pelo uso para questões emergenciais, “cria uma insegurança jurídica da regra” e desestimula o investimento no setor, que finalmente dá sinais de melhoras.

Ele defende que, para haver mudanças no uso do fundo sem prejudicar toda a indústria, é preciso estimular outras fontes de financiamento imobiliário, possibilitando, assim, a queda no juro médio a partir da competição.

Além do MCMC

Desconsiderando o MCMV, cujo crescimento continuou nos anos de crise, Hermolin aponta que, em São Paulo, primeira praça a dar indícios fortes de crescimento do mercado após a crise, já se vê retomada no número de financiamentos pelo SFI (Sistema Financeiro Imobiliário, acima de R$ 1,5 milhão). “São as pessoas que tinham dinheiro, mas não confiança”, diz. Falta, agora, o SFH (Sistema Financeiro Habitacional)

Mas o FGTS financia justamente os imóveis do SFH (até R$ 1,5 milhão). Isso significa que a categoria que deixará de ter esse estímulo para compra será justamente a última que precisaria “levantar”. Isso pode afetar um crescimento que já era praticamente dado como certo graças à natureza cíclica do mercado imobiliário. 

Para além da caracterização do fundo, especialistas veem na dificuldade de acesso um outro problema do fundo. Alexandre Lafer Frankel, CEO da Vitacon, defende a necessidade de criar “formas mais modernas” de pensar nos recursos do FGTS. Para ele, o formato atual prejudica o consumidor pela burocracia envolvida no momento do saque, mesmo para o fim da casa própria.

 

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