Em imoveis

É bolha? Boom de micro-apartamentos impressiona em plena crise - e preocupa alguns

Para um empresário do ramo imobiliário, a cidade já viveu uma bolha temporária em 2018 pelo excesso de oferta de um perfil muito específico de imóvel  

Sky Pauliceia
(Reprodução)

SÃO PAULO – Uma cama, um pequeno armário, os eletrodomésticos essenciais e um espaço para guardar uma bicicleta: precisa de mais? Na visão de alguns construtores e especialistas em habitação, a maioria dos jovens paulistanos, vivendo sozinho ou em casal, já não vê necessidade de muito mais que 20 metros quadrados para morar – o mais importante é estar satisfeito com a localização do seu imóvel.

Essa percepção gerou um boom de micro-apartamentos em São Paulo, principalmente no centro. De acordo com um levantamento do Grupo Zap, especializado no mercado imobiliário, entre 2013 e 2019 foram lançadas mais de 55 mil unidades de apartamentos de até 40 metros quadrados na cidade. Isso em pleno período de crise econômica em que um dos setores mais afetados foi justamente o imobiliário.

Só na região do Elevado Presidente João Goulart, popularmente conhecido como Minhocão, foram lançados 1.684 novos apartamentos desde 2011, antecipando a criação do Parque Minhocão. Na área, 40% dos imóveis já são compactos.

No evento "Futuro do Mercado Imobiliário", realizado no início de julho, o tema foi discutido por Ricardo Reis, CEO da Reis Real Estate e professor do InfoMoney, e outros grandes nomes do setor - desde CEOs de incorporadoras e construtoras até executivos de empresas de pesquisa de mercado. O sentimento geral é que essa categoria realmente mudou a paisagem da cidade. 

Mas os ciclos imobiliários mundiais já mostraram o que ocorre quando muitas empresas erguem muitos empreendimentos imobiliários ao mesmo tempo: o fantasma da bolha já pode estar rondando o mercado de micro-apartamentos. E o setor sabe que deve se preocupar com isso.

Autocrítica

Uma das empreiteiras que surfam essa onda é a TPA Empreendimentos. De 2007 para cá, a empresa já estabeleceu no centro de São Paulo nove lançamentos com cerca de 9 mil unidades, várias delas compactas (até 40 metros quadrados). O décimo empreendimento, o Bella Vista Pauliceia, entrou em pré-lançamento no dia 4 de julho.

Mauro Teixeira, sócio-diretor da TPA, segue confiante nesse novo nicho, mas confessa ter a percepção de que uma bolha temporária chegou a acometer a categoria em 2018 - e é preciso ter cuidado para não cometer excessos. 

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“Em 2018 houve esse excesso de estoque, tanto que estamos fazendo promoção”, disse ele, após participar do evento. A TPA está vendendo parte dos seus imóveis do empreendimento Esquina Pauliceia com descontos de até 16%: apartamentos de 28 metros quadrados passaram de R$ 300 mil para R$ 252 mil.  

A necessidade de baixar os preços reflete não apenas o número alto de lançamentos, mas os distratos (quando um comprador de imóvel na planta desiste do negócio).

Como as normas até o fim do ano passado eram favoráveis ao comprador, muitos deles, principalmente aqueles que compraram para investir, devolveram unidades no período de crise. São os apartamentos devolvidos que estão à venda por preços promocionais. 

Para Deborah Seabra, economista do Grupo Zap, o que foi uma bolha temporária no passado ainda não dá sinais de gerar mais estragos no mercado, mas não é possível descartar um efeito mais intenso no médio ou longo prazo – dessa vez, na revenda. “Existe uma diferença entre bolha no mercado primário [venda da imobiliária para o primeiro usuário] e secundário. Talvez lá na frente possa haver uma bolha na revenda”, diz.

Otimismo e tendência

Alguns não compartilham dessa cautela. CEO da mais célebre apoiadora dos compactos, a Vitacon, Alexandre Lafer Frankel é categórico: "Minha preocupação em relação a saturação é zero", dispara. 

Frankel, que está nesse mercado desde 2009, sequer observa o modelo compacto como nichado uma década depois. Para ele, os apartamentos maiores é que serão voltados especificamente a um dentre dois nichos: o público mais endinheirado, que tenha vontade de viver em mais espaço, ou famílias maiores - cada vez mais raras. 

"Eu trabalho muito com o conceito de compactação para o solteiro e para a família pequena. Esses dois grupos vão representar 80% do mercado", projetou. A Vitacon já tem 14 lançamentos previstos para esse ano - e vislumbra expansão considerável para 2020. Para o CEO, 40% das unidades imobiliárias em São Paulo hoje deveriam ser do padrão de um dormitório - perspectiva longe da realidade atual. 

A expectativa de Deborah, do Zap, é que a metrópole paulista siga os rumos das grandes cidades superpopulosas como Tóquio. “Você tem um espaço menor, mas necessita de outras coisas no prédio: área de lazer completa, espaços coletivos, tudo isso complementa seu pouco espaço privado”, argumenta a especialista.

Frankel empresta um conceito mais comum ao mercado de imóveis comerciais. "A gente fala em fly to quality, chamo isso de fly to modernity", diz, em referência à ideia de mudança para algo de qualidade mais elevada (no caso das empresas), ou, considerando seu mercado, sair de um apartamento antigo para um dos espaços compactos com serviços compartilhados nos moldes da Vitacon.

Ao mesmo tempo, esse tipo de imóvel é mais atraente para o público investidor, porque o retorno é, proporcionalmente, mais alto. Pela experiência de Teixeira, da TPA, a procura desse formato como investimento (seja para revenda ou para aluguel) é proporcionalmente maior que o visto em apartamentos maiores.“Não quer dizer que esse seja o único mercado, mas fica mais ou menos dividido [entre investidores e moradores]”, arrisca.

Com taxas de juros mais baixas e um maior potencial de rentabilidade visto em apartamentos neste formato, a busca por imóveis como investimentos tende a crescer. "A procura já aumentou absurdo desde o ano passado [com queda da Selic]. A demanda é crescente", diz. "A questão não é mais se a população vai migrar [da compra para o aluguel], mas sim qual o percentual de moradores que vai migrar: em São Paulo, por exemplo, quase um terço aluga, e eu acho que isso vai crescer".

Paisagens renovadas

Teixeira, da TPA, também vê uma mudança na relação do paulistano com o centro e as áreas em que os micro-apartamentos estão sendo construídos. Um dos primeiros a apostar na tendência dos compactos localizados em áreas permeadas de transporte público, ele disse que, de 2007 para cá, houve uma mudança considerável na circulação de pessoas nas ruas do centro da cidade e arredores, como Santa Cecília.

“Em 2007, estive pessoalmente com a secretaria de segurança pública e a guarda municipal. Vimos que os índices de criminalidade não eram piores que o resto da cidade. Tem morador de rua, que assusta muito, mas agride pouco. Tinha muito garoto roubando carteira. Hoje nem tem tanto mais”, comenta.

Ele espera que os próprios empreendimentos melhorem ainda mais a percepção do morador com a região. “O adulto sem crianças se sente mais seguro [nas ruas do centro]. Por isso [a ocupação] começa pelos micro-apartamentos. Depois que as pessoas começam a circular isso vai mudando”, completa.

Já Frankel, da Vitacon, vislumbra um futuro em que não apenas as pessoas mudarão para os centros para ocupar os compactos, mas os próprios compactos ocuparão todas as áreas da cidade - e até cidades menores.

"Há muita demanda não atendida: estudantes, profissionais, Minha Casa Minha Vida", diz. "As pessoas querem morar perto do trabalho, mas também da escola. No interior [dos estados] você tem um público também, quem precisa morar de forma temporária", exemplifica. Segundo ele, todos os testes que a empresa fez fora dos centros até hoje deram certo. 

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