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SÃO PAULO – Os investimentos no mercado imobiliário, considerados excessivamente conservadores e menos atraentes que aplicações no setor financeiro, tendo em vista os juros elevados do Brasil, também podem se apresentar como boas opções de aplicações, capazes de produzir retornos satisfatórios e de diversificar as carteiras dos investidores.
Esta tese é defendida por José Roberto de Toledo, diretor da Lello Intermediadora de Negócios e ex-presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis de Condomínios de São Paulo (AABIC). Para ele, é possível sim obter boa rentabilidade no setor imobiliário, desde que a aplicação seja feita com base em informações detalhadas do mercado.
Ainda segundo Toledo, os ganhos mensais brutos de pessoas que alugam imóveis na capital paulista variam de 0,5% a 1,2%, retorno acima dos 0,76% pagos pela poupança e próximo da média de 1,52% ao mês dos fundos DI. Ainda que no caso da poupança isso não seja importante, pois é isenta, é bom lembrar que os números não incluem tributação.
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No caso dos fundos, isso pode reduzir a diferença de rentabilidade, visto que a renda de aluguel é tributada a uma alíquota 15%, que só é possível nos fundos de renda fixa quando o dinheiro é aplicado por um período de mais de 24 meses.
Além disso, o diretor da Lello reforça que, no caso dos imóveis, é preciso considerar também a valorização do bem, que pode ser potencializada se o investidor conhecer o setor e saiba em qual região aplicar.
Onde comprar imóvel
Para acertar no investimento imobiliário, Toledo acha importante o acompanhamento de uma assessoria profissional, como acontece na maioria das aplicações financeiras. No entanto, se a pessoa preferir enfrentar o desafio sozinha, vale a pena conhecer algumas regras básicas que asseguram melhores resultados no negócio.
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Antes de comprar um imóvel para investimento, o interessado deve sempre conhecer qual a finalidade da locação. Somente assim é possível analisar as características e vantagens de cada região da cidade. Por exemplo: vizinhanças de faculdades e hospitais tendem a se mostrar favoráveis para locações de imóveis comerciais. Em contrapartida, bairros antigos e tipicamente residenciais podem não ser uma boa opção.
Na opinião de Toledo, de um modo geral, algumas localidades apresentam maiores potenciais de valorização. É o caso de bairros em expansão, antes de se consolidarem, como se viu recentemente em Moema e no Anália Franco, e ainda pode ser notado no Tatuapé, mesmo com a supervalorização das unidades desta região. Outro ponto importante a se considerar é a densidade demográfica: quanto maior, melhor.
Metrô provoca valorização
Entre os elementos capazes de valorizar o imóvel e assim ampliar a rentabilidade do locador, certamente as estações do metrô se destacam. Quando os trilhos subterrâneos chegam à determinada região, a circulação de pessoas aumenta, a qualidade de vida melhora e todo mundo sai ganhando, tanto comerciantes quanto residentes.
Por isso, atualmente, Toledo acredita que seja um bom investimento a aquisição de imóveis localizados nos bairros paulistanos em que há obras de expansão das linhas do metrô. Nestes pontos, certamente haverá valorização dos bens assim que os trens começarem a funcionar. É o caso do bairro do Ipiranga e da Chácara Klabin, que já no ano que vem recebem a extensão da linha verde do metrô, e das circunvizinhanças da linha amarela, que a partir de 2008 começa a funcionar, saindo da Luz, no centro da capital, em direção à Vila Sônia.
Além destas regiões próximas a obras do metrô, Toledo aposta também na valorização de imóveis situados no centro de São Paulo. Neste caso, a previsão se justifica pelo atual processo de revitalização da região, com reformas de prédios históricos, praças e pontos turísticos, além de incentivos fiscais para migração de empresas e universidades.
Precauções
Saber exatamente onde investir não basta para se conseguir boa rentabilidade com locação de imóveis. O proprietário também deve se lembrar sempre de tomar certas precauções, para que ao final do contrato firmado junto ao inquilino ele não saia na desvantagem.
Uma destas medidas é a solicitação de vistoria completa do imóvel, inclusive com fotos. Segundo Toledo, este procedimento possibilita a indicação de possíveis reparos que o locatário tenha de fazer no imóvel, como pintura e pequenas reformas. Não se pode esquecer, ainda, de verificar o recolhimento de uma série de encargos, como IPTU, luz, condomínio e taxa de lixo. Pagar essas contas em atraso pode significar o comprometimento da renda auferida com os aluguéis.
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