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Como fundos imobiliários se comportam em momentos de instabilidade

Marcelo da Costa Santos é convidado do programa Fundos Imobiliários desta sexta-feira

SÃO PAULO - Greve dos caminhoneiros, disparada do dólar e inúmeras interrupções no sistema do Tesouro Direto apimentaram o cenário do mercado financeiro brasileiro nas últimas semanas. 

Reconhecidamente mais estável, o mercado de Fundos imobiliários tem base em ativos reais, portanto reagem muito mais vagarosamente que o de bolsa. Mas ele também reage a esse tipo de turbulência.

O programa Fundos Imobiliários da InfoMoneyTV desta sexta-feira (15) recebe Marcelo da Costa Santos, CEO da Nai Brazil, para fornecer um panorama deste mercado em momentos como o atual. Apresentado pelo professor Arthur Vieira de Moraes, do InfoMoney Educação, o programa está disponível por completo no player acima. 

No geral, pensando em recuperação de mercado, Marcelo faz um apelo aos "amigos incorporadores": "Parem de produzir, por favor. Não é toda região que tem demanda, não é toda cidade que tem demanda", diz. "Nos últimos 5 anos sem exceção a gente entregou mais do que foi absorvido. E se o mercado for mais disciplinado a gente ainda consegue recuperar o preço" mais rapidamente. Por ora, ele não vê, para os próximos 2 ou 3 anos, a recuperação dos preços aos níveis de antes da crise.  

Dito isto, os especialistas comentam a queda brusca nos últimos dois meses nos FIIs. "Eu não enxergo uma queda tão forte no ativo real quanto você teve nos ativos financeiros", diz Marcelo. "A vacância de escritórios em São Paulo já caiu bastante, especialmente na zona centralizada. Pela primeira vez a gente vê o mercado crescendo em vacância em níveis pré crise", continua.

Ele crava que essa queda dos FIIs e do IFIX é passageira e deve ser revertida uma vez que os preços também sejam retomado. "Isso não vai mudar no médio prazo a não ser que a gente veja uma persistência dessa instabilidade lá fora" e as eleições decepcionem o mercado - algo que ele não acredita que ocorrerá. 

Para Arthur, uma queda em ativos como os FIIs que não seja acompanhada pelo tijolo em primeiro lugar não deve assustar e, além disso, "pode significar uma oportunidade de compra". 

Mas Marcelo alerta para fundos que não sejam compatíveis aos ativos reais. "Mesmo fundos que são listados com liquidez - como o BC Fund, é de prédios: você não tem galpões, não tem varejo. Ele não mescla a economia imobiliária", exemplifica. 

Sobre a retomada, Marcelo continua otimista para este ano e assume que houve apenas um "soluço" resultante do medo do cenário por parte de quem toma as decisões nesse mercado. 

Galpões

Falando em galpões, o especialista lembra que apenas cerca de 10% do mercado corresponde a ativos de qualidade. Isso significa que ainda há muito espaço para crescimento. 

Parte dessa qualidade tem a ver com o chamado conceito "last mile". O consumidor está impaciente - tanto a geração mais nova que entra na empresa e querem virar presidente da empresa quanto aqueles que investem e querem ganhos imediatamente. Em varejo, isso se reflete na impaciência, e "a velocidade da entrega em consumo é cada vez menor" - isso cria a necessidade de criar galpões o mais próximos possível do centro de distribuição, para acelerar essa entrega. 

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