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Os perigos da renda garantida nos fundos imobiliários

Em alguns casos, a renda garantida "maquia" o retorno real do fundo e, quando acaba, o cotista ganha muito menos

prédio
(Getty Images)

SÃO PAULO – Alguns fundos imobiliários recém-lançados oferecem a chamada renda mínima garantida, que consiste em pagar ao investidor um rendimento mensal, por um período predeterminado. Essa renda existe porque, dependendo do fundo, pode demorar algum tempo até que o imóvel comece a gerar rendimentos por meio do aluguel e esta "garantia" faz com que os investidores tenham mais interesse em aplicar durante a fase pré-opercacional do fundo.

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O problema é que, em alguns casos, a renda garantida “maquia” o retorno real  e quando ela acaba, a rentabilidade mensal pode despencar. Foi isso que aconteceu no ano passado com o fundo do Shopping West Plaza (WPLZ11B). Com a renda garantida, os cotistas recebiam mensalmente R$ 0,83 por cota. Quando ela terminou, os investidores passaram a receber em torno de R$ 0,33 por cota, referente às receitas de aluguel do shopping. “É importante que as pessoas saibam como funciona e entendam que essa receita é artificial, podendo ou não ser atingida pela renda operacional (real) no futuro”, aponta o advogado e especialista em fundos imobiliários Arthur Vieira de Moraes.

Outro fundo que possui renda garantida e que deve distribuir menos rendimentos para os cotistas depois do seu término é o Floripa Shopping (FLRP11B). A renda de R$ 8,80 por cota será distribuída até o mês de outubro. Depois disso, o fundo passará a distribuir apenas a renda das receitas, que, em dezembro de 2012, foi de R$ 2,50 por cota. Nos meses de outubro e novembro de 2012, as receitas líquidas foram de R$ 4 e R$ 3,90 por cota, respectivamente.

Mas não é sempre que os fundos imobiliários com renda garantida pagam menos para o investidor depois do final do seu período de vigência. Fundos como o Shopping Pátio Higienópolis e o CSHG JHSF Prime Offices (HGJH11)  utilizaram este recurso no início e depois continuaram oferecendo bons retornos para os cotistas. Outro fundo que conta com a renda garantida, mas cujas receitas já são suficientes para pagar rentabilidade maior é o Shopping Dom Pedro (PQDP11). A renda garantida deste fundo é de R$ 0,83 por cota, mas a distribuição de rendimentos já é maior por conta das receitas.

A renda é garantida mesmo?
É importante lembrar que nenhum fundo pode prometer rentabilidade para os cotistas. Por isso, a renda garantida é oferecida por um terceiro, normalmente pela construtora ou pela administradora do imóvel e, mesmo que não seja comum, pode haver problemas no seu pagamento
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Isso já aconteceu com dois fundos imobiliários: o FII Projeto Água Branca (FPAB11) e o FII Memorial Office. Na emissão inicial, a construtora Ricci ofereceu a renda garantida aos fundos, que não foi paga. No caso do fundo Projeto Água Branca, 6 investidores institucionais que participaram da emissão inicial foram afetados e no Memorial Office (FMOF11) o calote da construtora impactou 11 investidores, também instiucionais, que compraram as cotas na primeira emissão.

Fernando Silva Telles, diretor da Coinvalores, gestora responsável pelos dois fundos, explica que isso não afetou os investidores que compraram as cotas no mercado secundário. "O investidor atual, que adquiriu as cotas na bolsa, não sofreu nenhum tipo de perda", diz.

No último relatório de administração dos dois fundos, a Coin mostra que as cobranças contra a construtora Ricci estão em andamento na justiça. Em caso de ressarcimento, os valores serão devolvidos aos investidores institucionais que entraram na emissão inicial de cotas e levaram prejuízo - os cotistas atuais não sofreram perdas e também não têm direito a este pagamento.

Como em qualquer mercado, Telles lembra que existe risco nos fundos imobiliários, mesmo aqueles que oferecem a renda garantida. "Onde quer que você pretenda investir, deve sempre estudar o mercado e saber o que está comprando. Precisa saber de quem é o empreendimento, se o imóvel está pronto, os inquilinos. Tudo deve ser muito bem analisado", ressalta.

Dinheiro do investidor
Para  Arthur Vieira de Moraes, a renda garantida é uma alternativa para os fundos conseguirem investidores que apoiem projetos de longo prazo. “O investidor brasileiro ainda não tem cultura de longo prazo, assim, convence-lo a participar de um projeto sabendo que ele precisará esperar um ou dois anos para começar a ter retorno é algo difícil. A renda garantida, por um lado, atende a essa demanda de curto prazo e, por outro, permite que os FII financiem grandes empreendimentos imobiliários”, afirma Moraes, ressaltando que esta renda não deve ser utilizada como argumento de venda do fundo.

O advogado lembra que os recursos utilizados para pagar a renda garantida são do próprio investidor e isso deve ficar claro para quem aplica. Funciona de seguinte maneira: Se um fundo precisasse construir um imóvel e, para isso, o valor de cada cota devesse custar R$ 88, o gestor pode emitir as cotas a um preço mais caro - R$ 100, por exemplo. Desta forma, com estes R$ 12 de diferença, ele pode distribuir R$ 1 por mês, durante um ano, como rentabilidade garantida ao cotista.  

 

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