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A crise imobiliária da China pode piorar? Essa pergunta tem sido feita por especialistas nos últimos dias, após notícias nada animadoras. A já problemática incorporadora Country Garden reportou nesta semana o atraso no pagamento de juros de um título e a Vanke teve sua classificação de crédito rebaixada para “junk” pela Moody’s na segunda-feira (13). O maior temor é que as duas se juntem em breve à outrora gigante Evergrande, que está em liquidação.
Isso tudo em meio a declarações do ministro da Habitação da China de que o governo manterá sua decisão de não resgatar os enrascados promotores imobiliários do país.
“As empresas imobiliárias que estão gravemente insolventes e perderam as suas capacidades operacionais devem ir à falência e ser reestruturadas, de acordo com os princípios do Estado de Direito”, disse Ni Hong, em entrevista coletiva na semana passada.
Viva do lucro de grandes empresas
Soma de problemas
Na verdade, a crise imobiliária chinesa já dura anos e tem aspectos tanto estruturais quanto conjunturais, lembra um estudo da Swiss Re. Houve tanto fatores cíclicos – como o abrandamento do crescimento do rendimento durante a pandemia de covid-19 – como fatores estruturais, incluindo a redução da população em idade ativa, a diminuição dos retornos dos investimentos e o crescimento mais lento da produtividade.
O modelo de negócios das incorporadoras chinesas é de pré-venda de moradias, estratégia arriscada, mas que funcionou bem durante a bonança dos tempos em que o país crescia a taxas de mais de 10% ao ano e com crédito farto.
Com empresas fortemente alavancadas, o ciclo global de subida das taxas de juro de 2022-2023 desencadeou vários incumprimentos na China, especialmente na dívida denominada em dólares, incluindo parte de grandes promotores imobiliários.
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Os efeitos são imensos: calcula-se que existam centenas de milhares de chineses que compraram casas e apartamentos dessas incorporadoras e agora não têm a menor ideia se os projetos serão concluídos. Imagens de grandes esqueletos de prédios são frequentes na imprensa local e global.
Crise de confiança
A crise atingiu a confiança das famílias e das empresas, travando o crescimento interno e aumentando o risco de uma armadilha de liquidez. “Os efeitos de repercussão na economia resultaram principalmente da queda do investimento e do consumo, que se estima afetar cerca de 24% das cadeias de valor relacionadas com o setor imobiliário que constituem o PIB”, diz o relatório da Swiss Re.
A seguradora global estima uma redução do investimento no setor imobiliário chinês 0,5 pontos percentuais e 0,7 p.p. do PIB em 2024. Isso para uma previsão de crescimento anual da economia em 4,5%.
Ainda assim, especialistas acreditam que o risco de incumprimento sistêmico é limitado, dada a estrutura da dívida do setor imobiliário e os esforços do governo para ajudar a desalavancagem nos últimos anos.
As dívidas pendentes dos proprietários e dos promotores imobiliários atingiram o pico em 2020. No terceiro trimestre de 2023, já haviam diminuído para 30,8% e 13,0% do PIB, respetivamente. E as taxas mais baixas em nível mundial também deverão aliviar as pressões financeiras.
Mão do governo
Ainda que não queira passar a mensagem de que podem ajudar os especuladores, o governo tem se mexido em busca de soluções. O recente relatório de trabalho apresentado na reunião “Duas Sessões” apelou à aceleração da promoção do que foi chamado de “um novo modelo de desenvolvimento imobiliário”, destacou a agências de notícias estatal Xinhua.
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Essa intenção vem se somar a medidas adotadas no ano passado, que incluíram condições hipotecárias favoráveis, taxas de juro mais baixas e benefícios fiscais, tudo para tentar reforçar a confiança e neutralizar os riscos no setor.
Para este ano, a China promete se concentrar no planeamento e construção de habitação a preços acessíveis e no avanço da construção de infraestruturas públicas e na renovação de 50 mil antigas comunidades residenciais urbanas.
Devem ser modernizados ainda mais de 100 mil quilômetros de dutos subterrâneos para gás, água, esgotos e aquecimento. O governo acredita que essas medidas vão aumentar a demanda pelo setor imobiliário.
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Especificamente sobre a Vanke, Sok Yin Yong, analista de renda fixa para a Ásia na Julius Baer, acredita não ser do interesse do governo deixar a empresa quebrar. Ele destaca que a empresa tem fortes ligações com a rica província costeira de Shenzhen e que há uma previsão oficial que os fundos geridos pelo governo local aumentem 0,1% este ano, impulsionados pelas vendas de terrenos.
“Não seremos, portanto, surpreendidos por ver um resgate liderado pelo estado para Vanke. É do interesse do governo garantir que alguns promotores, especialmente os maiores e mais fortes, sobrevivam a esta crise imobiliária para ajudar a atingir a meta de receitas.”