Evolução da indústria de fundos imobiliários: onde estávamos e para onde vamos

Os fundos imobiliários, um investimento que permite a qualquer pessoa acessar e receber aluguéis de imóveis de alta qualidade, se popularizou em 2019, mas a sua história começou há muito mais tempo do que isso.

Há quase 30 anos, em 1993, os fundos imobiliários foram constituídos através da Lei nº 8.668/93. Porém, só em 1996 o primeiro foi estruturado, o FMOF11, e, em 1999, foi lançado o primeiro FII destinado para pessoas físicas, o SHPH11.

Entretanto, o que enxergamos hoje não foi sempre a realidade dessa indústria. O perfil dos FIIs no seu início era algo mais concentrado e restritivo. Na época, eram criados fundos para gerir exclusivamente um único imóvel com uma gestão mais passiva, ou seja, sem objetivo de continuar crescendo o portfólio ou de fazer grandes mudanças.

Os imóveis presentes nos fundos imobiliários da época eram principalmente do setor corporativo e outra curiosidade é que cada cota desses fundos era negociada próxima de R$1.000.

Podemos considerar essa a nossa indústria 1.0 e ainda hoje podemos encontrar FIIs desse perfil. Possuímos cerca de 60 ativos de gestão passiva sendo negociados na bolsa, de acordo com dados do Status Invest.

A segunda geração, a que vivemos atualmente e estamos em fase de saída, podemos chamar de indústria 2.0. Ela trouxe um perfil com foco em crescimento, em vez de gestão passiva, os FIIs começaram a ser criados com uma gestão ativa, onde o gestor possui mais liberdade para trabalhar e crescer o portfólio.

Nesse estágio começamos a observar diversos IPOs (sigla em inglês para Ofertas Públicas Iniciais) e sucessivas emissões de cotas de vários fundos imobiliários, captando recursos para diversificar suas estratégias, se distanciando cada vez mais do perfil monoativo.

Além disso, o patamar de negociação das cotas foi reduzido de R$1.000 por cota para R$100, trazendo mais liquidez e acessibilidade para esse investimento.

Porém, a indústria ainda permanece com um perfil temático, onde cada fundo imobiliário se posiciona em um setor específico, como apenas escritórios ou apenas galpões logísticos. Poucos são os que têm um portfólio híbrido.

Acreditamos que a indústria 3.0 mudará essa dinâmica e avançará mais na estratégia flexível. Apesar de ainda não estarmos totalmente nesse estágio, já podemos sentir a mudança chegando aos poucos, junto com novos fundos imobiliários.

A palavra “flexibilidade” define muito bem a nossa terceira geração, na qual já começamos a trilhar. Podemos ver cada vez mais fundos imobiliários com uma tese híbrida, onde não estão restritos a investir em apenas um setor de ativos.

Fundos como Renda Urbana e Hedge Fund começaram a surgir com o objetivo de oferecer aos investidores uma gama maior de imóveis e outros ativos imobiliários em um único veículo.

Para ilustrar o porquê devemos continuar observando o crescimento desse formato, temos que entender o benefício dele. Essa estratégia confere liberdade ao gestor, retirando as amarras de estar em um único setor de imóveis.

Na indústria 1.0, no setor corporativo, por exemplo, quando o mercado estava desfavorável para os escritórios, o gestor não poderia fazer muita coisa, além de tentar suportar o período ruim e aguardar uma melhora do setor.

Em contrapartida, nesses fundos imobiliários mais novos e híbridos, o gestor possui a capacidade de navegar diferentes setores e ciclos, mantendo o foco sempre onde há as melhores oportunidades.

Além disso, FIIs maiores tendem a ter uma eficiência de custos maior e atingir esse patamar de patrimônio com um veículo híbrido é mais fácil do que segregar as estratégias em diversos ativos.

Portanto, queremos trazer essa visão para que você consiga acompanhar uma nova geração de fundos imobiliários surgindo e a indústria evoluindo, junto com a consolidação do mercado em um número menor de ativos, porém com estratégias mais abrangentes.

Cada vez mais o fator gestão se torna um dos pontos mais importantes da análise de um fundo imobiliário. Além de todos os indicadores, dedique bastante do seu tempo para avaliar a gestora e a qualidade do seu trabalho.

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