A regra do PPQ e como usá-la a seu favor na hora de analisar ativos imobiliários

“Imóveis valorizaram até 40% acima da inflação nos últimos 5 anos em algumas cidades.”

“Vendas de imóveis em São Paulo subiram 10% em 2023, aponta Secovi.”

“Preço de casas em condomínios no entorno de SP tem valorização de 40%.”

Em meio a uma cultura enraizada na alocação de boa parte do patrimônio em imóveis, o brasileiro tem se deparado com um cenário de mercado apontando para vendas crescentes e preços em alta, como mostram as matérias mencionadas acima, publicadas no InfoMoney.

Nesses momentos, é natural que até o investidor mais otimista se questione: a hora para aproveitar as melhores oportunidades já passou ou ainda dá tempo de encontrar ativos atrativos no mercado brasileiro? Vale aproveitar o mercado aquecido e vender? Existe uma “fórmula mágica” para tomar uma decisão imobiliária?

Seria muito conveniente e simplista afirmar que há um cálculo ideal para assumir decisões quando se trata de investimentos imobiliários, com ativos diversos que variam desde os bens físicos aos financeiros, como fundos imobiliários e títulos de renda fixa como LCIs e CRIs.

Mas é fato que há, sim, algumas indicações que devem guiar aqueles que estão avaliando uma oportunidade para saber se de fato ela vale a pena. Para quem não conhece, seja bem-vindo à famosa sigla “PPQ”, que responde por “ponto, preço e qualidade”.

Esses são os três elementos fundamentais na análise de uma oportunidade. Se você encontrar um imóvel que atenda a esses três critérios, isto é, com uma boa localização, um preço atrativo para a região e um ativo com qualidade de construção, é possível considerar uma indicação bastante favorável para obter valorização na venda futura e/ou uma renda periódica satisfatória.

É claro que nem sempre os três elementos estarão presentes numa oportunidade ou com condições acessíveis a um investidor, que deve estar atento ao tipo de ativo para saber se o mesmo se encaixa em seu perfil. Imóveis em desenvolvimento a preço de custo, por exemplo, podem ser uma via de acesso ao investidor disposto a alocar valores menores, seja em um imóvel ou em uma fração dele.

Como ainda estamos vivendo um momento de juro alto, com a Selic no patamar de 11,25% ao ano, o recado é claro: é preciso analisar cautelosamente as ofertas do mercado. O quadro atual é muito mais uma questão oportunística do que de conjuntura positiva como um todo. O mercado imobiliário ainda está disputando o interesse do investidor com a renda fixa, portanto cabe buscar as distorções de preços dos ativos.

Pensando em renda, é importante procurar oportunidades que garantam um rendimento equivalente a no mínimo 0,50% do valor do imóvel ao mês. Considere essa taxa como uma régua, um bom parâmetro para sua decisão.

Ao olhar para a oportunidade de venda, é fundamental analisar se o imóvel já atingiu um preço de maturidade, analisando se já há estabilização do valor do ativo e se ele já chegou ao limite de geração de renda mensal. Quando o rendimento chega a cerca de 0,80% ao mês, pode ser um sinal de que o ativo chegou ao topo.

Fato é que os imóveis são ativos “vivos” e é preciso acompanhar sua vida, estar dentro do ecossistema no qual estão inseridos e buscar sempre uma atualização da renda e do próprio valor potencial do imóvel, mantendo-o atualizado para avaliar se é hora de comprar, vender ou simplesmente desfrutar dos rendimentos.

O que o investidor não pode fazer é esperar parado, seja com juros altos, baixos, inflação pressionando ou oportunidades mais escassas. Para quem estiver em alerta, sempre haverá bons ativos no mercado imobiliário brasileiro.