Gosta de dividendos? BR Properties deve ser uma das campeãs em 2014

Empresa anunciou nesta quinta a venda de sua área de galpões por quase R$ 3,2 bilhões; boa parte desse dinheiro será distribuída aos acionistas

João Sandrini

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(SÃO PAULO) – A BR Properties, maior empresa de locação de torres de escritórios da BM&FBovespa, deve ser uma das campeãs em distribuição de dividendos em 2014. A empresa anunciou nesta quinta-feira a venda de toda a sua área de galpões para a WTGoodman por R$ 3,18 bilhões. São no total 34 empreendimentos de galpões industriais com pouco mais de 1,2 milhão de metros quadrados em área bruta locável. As ações da empresa sobem mais de 8% hoje na BM&FBovespa, para cerca de R$ 19,40 nesta sessão.

A empresa também informou que, com o dinheiro, vai reduzir o endividamento, recomprar ações e pagar dividendos aos acionistas. Mas quando e quanto em dividendos poderia ser distribuído? Em entrevista ao InfoMoney, o diretor financeiro da BR Properties, Pedro Daltro, disse que isso ainda não foi definido pela empresa, mas concedeu algumas pistas.

A empresa inicialmente vai definir quais dívidas serão pagas com o dinheiro. Hoje a dívida líquida da BR Properties é de R$ 4,5 bilhões e equivale a 5,2 vezes seu Ebitda (resultado antes de impostos, taxas e amortizações). Segundo Daltro, um nível adequado de endividamento líquido para empresas como a BR Properties se situa entre 4 e 5 vezes o Ebitda. Tal alavancagem seria considerada excessiva em outros setores da economia, mas Daltro a vê como adequada para a BR Properties porque sua geração de caixa também é bem mais estável que a média. Os imóveis da BR Properties possuem contratos de longo prazo, fechados com grandes empresas e que possuem cláusulas de reajuste anual pela inflação. “Nosso Ebitda de 2014 está praticamente contratado”, afirma.

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A dívida tem um custo médio de 10,67% ao ano e sofre pouco impacto do aumento da Selic. No entanto, algumas das dívidas são muito caras e chegam a remunerar o credor com IGP-M mais 15% ao ano. Daltro explica que essas dívidas mais caras são muito antigas e foram herdadas na época da incorporação da OneProperties, empresa de locação de imóveis da WTorre, pela BR Properties. “São dívidas pouco representativas, do início da década passada, contratadas quando a WTorre também conseguia alugar imóveis por 15% mais reajuste pela inflação”, explica Daltro. Agora a BR Properties tem dinheiro para antecipar o pagamento de algumas dessas dívidas ou ao menos rolar esses débitos com taxas mais condizentes com as atuais.

A área de galpões da BR Properties era responsável por um quarto do Ebitda da BR Properties. Considerando o resto do Ebitda estável em 2014 e descontando o resultado dos galpões, a relação entre a dívida líquida e o Ebitda da empresa subiria para 6,9 vezes no próximo ano. Pelos cálculos do InfoMoney, para trazer esse patamar para um patamar de 4,5 vezes (a média de 4 a 5 vezes que considera confortável), a BR Properties teria que pagar cerca de R$ 1,5 bilhão em dívidas.

Outro objetivo já declarado da BR Properties é recomprar ações. A empresa anunciou neste mês que pode adquirir no mercado até 17 milhões de papéis de sua própria emissão em circulação na Bolsa. Se recomprar esses papéis por um preço médio de R$ 19, por exemplo, teria um desembolso pouco superior a R$ 300 milhões.

Descontando o que vai gastar com o pagamento de dívidas e com a recompra de ações, ainda sobraria no caixa da empresa R$ 1,35 bilhão para a distribuição de dividendos. Como a empresa tem o capital dividido em 309 milhões de ações, nesse cenário seriam distribuídos aos acionistas R$ 4,37 por papel no começo do ano que vem – o negócio deve demorar 90 dias para ser fechado e só então a empresa poderá anunciar o pagamento de dividendos. Só isso já garantiria um dividend yield (retorno em dividendos) de 23% aos acionistas da BR Properties, considerando uma cotação de R$ 19. Somando a isso a distribuição ordinária de dividendos da empresa (que está em 2,8% em 12 meses), o retorno em dividendos da empresa poderia chegar a 26% em 2014. Sem dúvida, um dos maiores yields da BM&FBovespa.

Mercado imobiliário

Então é hora de comprar as ações? Não necessariamente. O mercado imobiliário não passa por um bom momento e não adianta nada obter um retorno de 26% em dividendos se a ação da BR Properties continuar em tendência de baixa. Mesmo com a forte alta de hoje, as ações da empresa (BRPR3) acumulam perdas de 21% neste ano. A desvalorização do papel deve-se ao fim do ciclo de euforia do mercado imobiliário brasileiro. Após vários anos de vacância baixíssima e aluguéis em alta, o mercado esfriou bastante em 2013.

Daltro admite que o setor de locação de imóveis piorou em relação a 2011 e 2012, mas não está tão ruim assim. Ele lembra que, no balanço do terceiro trimestre, a BR Properties apresentou vacância menor e preços maiores do que nos três meses anteriores. O cálculo do executivo desconta o efeito da venda da participação da empresa no Pátio Bandeiras, prédio na avenida Faria Lima que sedia empresas como o Google e o BTG Pactual. O aluguel no prédio era de R$ 180 por metro quadrado, um dos maiores de São Paulo. O negócio reduziu o aluguel médio cobrado pelos empreendimentos da BR Properties, mas, pelo critério de mesmos empreendimentos, houve, na verdade, uma reação no terceiro trimestre, disse o executivo.

Ele diz acreditar que os preços dos aluguéis e dos imóveis devem ficar próximos à estabilidade no curto prazo. “Não acho que vai ter queda porque no Brasil praticamente ninguém trabalha com muita alavancagem. Então mesmo que a demanda não esteja tão forte, os proprietários preferem esperar até o cenário melhorar a vender o imóvel por um preço pouco favorável.”

A reação do mercado imobiliário no médio e longo prazo, diz o executivo, depende da recuperação da economia brasileira. Ninguém sabe ao certo se isso ocorrerá. Mas um desconto relativo a essas incertezas já pode estar no preço das ações da BR Properties. A venda dos galpões anunciada hoje por R$ 3,18 bilhões foi fechada muito próxima ao valor patrimonial das propriedades, de R$ 3,3 bilhões. Daltro diz que, se o mesmo múltiplo fosse aplicado a todo o portfólio da BR Properties, a ação estaria sendo negociada em Bolsa por pouco mais de R$ 25. Com a ação a R$ 19, o risco de desvalorização ainda maior do portfólio, que nunca deve ser ignorado, tem sua probabilidade reduzida.