Especialista explica os prós e contras do novo título de renda fixa anunciado por Mantega

SÃO PAULO – Entre as medidas de incentivo à economia anunciadas pelo governo na última quarta-feira (20), está a Letra Imobiliária Garantida, um novo instrumento de financiamento ao mercado imobiliário. Porém, na avaliação de Rodrigo Bicalho, do escritório especializado no segmento, Bicalho e Mollica Advogados, o instrumento só impulsionará o setor se houver um direcionamento do crédito nesse sentido. “Se os bancos tiverem liberdade para utilizarem esses recursos para diferentes fins, não haverá impacto significativo no setor imobiliário”, disse.

O título terá isenção de Imposto de Renda e dupla garantia, com cobertura da instituição financeira emissora e carteira imobiliária separada dos demais ativos do banco, caso a instituição seja liquidada. Investidores estrangeiros também poderão comprar o papel.

Segundo Bicalho, é importante que o governo crie um agente fiduciário independente e transparente para que os compradores dos títulos saibam em que créditos a letra é lastreada. De acordo com ele, essa é uma demanda antiga do mercado, o qual temia que os recursos da poupança e FGTS se tornassem insuficientes para o financiamento habitacional. “O governo já estudava uma forma de criar um mecanismo para a captação de recursos por parte dos bancos. O título anunciado cria uma nova forma de investimento atrativo, pois é isento de IR para pessoa física”, complementou.

No entanto, os recursos da poupança e FGTS continuarão a representar a maior parcela dos investimentos. De acordo com o advogado, os títulos se assemelham aos chamados covered bonds e vão criar funding adicional para o mercado de crédito imobiliário e podem atrair investidores estrangeiros que gostam desse tipo de papel. O novo título complementará as Letras de Crédito Imobiliário (LCI), que atualmente movimentam R$ 100 bilhões. “A diferença é que a Letra Garantida, dependendo de como vier a regulamentação, oferecerá mais segurança por constituir um patrimônio apartado”, explicou.

A criação do título depende de medida provisória. CRI versus Letra Garantida Bicalho considera que os Certificados Recebíveis Imobiliários (CRIs), que também contam com isenção de IR, serviriam para fomentar o mercado habitacional. Entretanto, parte das captações via CRIs relaciona-se ao mercado de locação e de loteamentos. Além disso, muitas vezes o adquirente de CRI não quer correr o risco de empreendimentos ainda em construção. No caso da letra imobiliária, a garantia da instituição financeira pode mitigar esta insegurança. “A estrutura de CRI tem se revelado bastante segura para todas as partes, principalmente investidores, sendo, portanto, um título confiável.” Se a regulamentação das letras imobiliárias não tiver a mesma preocupação com o investidor, principalmente na originação do crédito e das garantias, poderá afetar a segurança do mercado”, alertou.

Outro aspecto que diferencia os CRIs das letras está relacionado à forma de captação. O primeiro ocorre via aquisição de crédito imobiliário e, via de regra, por meio da oferta pública, o que o torna um instrumento mais complexo. Já as letras serão emitidas diretamente pela instituição financeira que possui crédito em carteira (adquiridos ou originados por ela pelos financiamentos), o que torna a captação mais dinâmica. A diferença de rentabilidade para o investidor dependerá da composição dos papéis.