Compro um imóvel ou pago aluguel e invisto os R$ 100 mil que já tenho?

Pergunta

Tenho 29 anos, sou noivo, me caso em novembro, e, atualmente, estou com uma dúvida em relação aos investimentos. 

1) Comprar um imóvel de aproximadamente 250 mil; na primeira opção eu daria uma entrada de R$ 100 mil, quantia hoje que mantenho na poupança, e parcelaria o restante em até 5 anos. Considerando a entrada e o tempo de parcelamento é uma boa opção?

2) Investir os R$ 100 mil em alguma renda fixa e viver de aluguel por uns 10 anos; na segunda opção eu não compraria o imóvel, alugaria um imóvel de mesmo valor (Aluguel até R$ 1,5 mil por mês) e investiria os R$ 100 mil com mais aportes de cerca de R$ 2,5 mil por mês. Qual sugestão de renda fixa eu poderia escolher? Considerando os cenários qual me proveria o melhor cenário financeiro?

Possuo perfil conservador para investimento.

Leitor: Leandro

Resposta de Alex Melo Mateus, CFP, planejador financeiro certificado pelo IBCPF

Olá Leandro,

Este tipo de dúvida é bem comum, mas, para a correta avaliação, precisamos conhecer todos os fatores que afetam esta decisão.

Considerar seus planos de curto, médio e longo prazo são essenciais. Por exemplo, caso já tenha o plano de no futuro trocar o imóvel comprado agora por um imóvel maior, ou trocar de endereço, o aluguel pode oferecer maior liberdade. Há também aqueles que só conseguem tranquilidade emocional caso tenham a própria casa.

Outro aspecto é a Liquidez. É muito importante deixar reservas financeiras para possíveis imprevistos. Esta reserva, chamada de Reserva de Emergência, deve representar aproximadamente 6 meses de despesas. A utilização de todos os recursos para dar entrada no financiamento poderá deixá-lo sem reservas e, diante de uma eventualidade, poderá lhe forçar a utilizar linhas de créditos mais caras como cheque especial, empréstimos pessoais, etc.

Avaliar o momento do mercado imobiliário, e, mais especificamente, o potencial de valorização tanto do imóvel quanto da região, também são aspectos relevantes no cálculo.

A utilização ou não do FGTS é mais um fator a considerar. É um importante recurso, ainda mais sabendo que é remunerado a apenas 3% ao ano, contra uma inflação já supera 7,0% no acumulado de 12 meses.

A escolha entre o sistema SAC (Sistema de amortização constante), ou o sistema PRICE no financiamento imobiliário também é importante, pois irá impactar o fluxo de caixa durante o prazo financiado, já que no sistema SAC a prestação inicial é maior, mas termina com prestação menor, quando comparamos com à calculada pela tabela PRICE. Atualmente, a maioria dos financiamentos utiliza a tabela SAC.

Não menos importante, são as despesas envolvidas nas escolhas. No financiamento imobiliário, para avaliar corretamente o custo final do crédito, você deve ficar atento ao valor do Custo Efetivo Total (CET), que mostra todos os encargos financeiros embutidos no financiamento, como taxas de juros, despesas com tarifas de abertura de crédito, seguros, impostos e outros encargos cobrados. Nos investimentos é preciso ficar atento à Rentabilidade Líquida, que é a rentabilidade final, depois de descontado todas as despesas operacionais e impostos.

Sempre que há transferência de propriedade (compra/venda) de qualquer bem imóvel, o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é cobrado pelo município. Esta alíquota varia de acordo com cada cidade e é aplicada sobre o valor venal do imóvel. Aqui em São Paulo a alíquota está em 2%, mas a partir de maio/15 passará para 3%. No aluguel, por vezes temos despesas com Seguro Fiança, que oscila entre uma a duas vezes e meia o valor do aluguel, dependendo da seguradora, das coberturas e do perfil do locatário.

Não podemos esquecer também do efeito da inflação sobre todos os valores analisados. Os financiamentos imobiliários costumam ter seu reajuste pela TR, já o aluguel é corrigido pelo IGPM.

Para eu te dar uma resposta mais objetiva, utilizei as informações por você fornecidas e assumi algumas premissas para os assuntos listados acima.

No seu exemplo temos alguns dados determinantes: O valor inicial do aluguel que irá pagar (R$ 1.500) somado aos aportes mensais (R$ 2.500) ultrapassa o valor da prestação inicial do financiamento que calculei pela tabela SAC (+- R$ 3.500). O prazo do seu financiamento é de apenas cinco anos.

Diante deste cenário, as simulações apontaram que a melhor opção é a Compra financiada do Imóvel.

Ainda assim, caso opte pela segunda opção, segue algumas sugestões de renda fixa:

Para sua reserva de emergência (6x despesas fixas) o ideal é buscar por alta liquidez e baixo risco. Uma opção pode ser o CDB, que geralmente tem sua rentabilidade atrelada ao CDI, e os bancos menos conhecidos costumam oferecer taxas mais interessantes.

Como parte da diversificação, outra opção interessante são as LCIs e LCAs. Também costumam ter sua rentabilidade atrelada ao CDI, mas são isentas de IR para a pessoa física. Uma rentabilidade de 95% do CDI corresponde aproximadamente ao mesmo que 112% do CDI em um CDB (para uma alíquota de 15% de IR).

Os Títulos Públicos podem também compor esta diversificação. Duas boas opções que você pode comprar pelo Tesouro Direto são:

O Tesouro SELIC (LFT), que são títulos pós-fixados, indexados à SELIC.

O outro é o Tesouro IPCA+ (NTN¬-B), título com rendimento de 6 % ao ano mais a inflação do período, ideal para os recursos que você possa disponibilizar por um prazo maior.

É bom lembrar que, tanto o CDB como as LCIs e LCAs são investimentos que contam com o FGC (Fundo garantidor de créditos), para aplicações de até R$ 250.000 por instituição e por pessoa. E o Tesouro Direto é considerado como um dos investimentos mais seguros, pois é garantido pelo próprio Governo.

Grande abraço e sucesso!

Alex Melo Mateus é planejador financeiro pessoal e possui a certificação CFP® (Certified Financial Planner), concedida pelo Instituto Brasileiro de Certificação de Profissionais Financeiros (IBCPF). 

As respostas refletem as opiniões do autor. O IBCPF e o Infomoney não se responsabilizam pelas informações acima ou por prejuízos de qualquer natureza em decorrência do uso destas informações.

Perguntas devem ser feitas no e-mail onde_investir@infomoney.com.br