Terei R$ 380 mil para investir; onde aplicar esse dinheiro?

Pergunta

Sou advogado, tenho 33 anos; venho de uma família modesta; meu pai foi agricultor, e também tenho meu lado empresarial. Consegui ter hoje 9 imóveis, sendo 3 comerciais; 4 casas e 2 terrenos. Alguns estão em adaptação (reforma) e outros alugados; recebo hoje cerca de R$ 2,8 mil com expectativa, de até o final do ano, com a locação dos vazios (2) chegar a R$ 5 mil.

Tenho ainda um caixa (venda de imóveis que investi para revenda) de R$ 200 mil. Também tenho um carro quitado (2012) e meu passivo é muito pequeno, no máximo R$ 10 mil (compras parceladas no cartão e afins). Meu pai faleceu recentemente e herdei metade do patrimônio e ficarei, junto com minha mãe com 12 imóveis, sendo 11 locados a um valor total de R$ 7 mil,  sendo minha parte algo em torno de R$ 3,5 mil.

Também, como tinha um crédito com meus pais vou receber ações da ItauHolding, algo em torno de R$ 100 mil. Assim eu teria uma renda média mensal de R$ 7,5 mil, fora os dividendos, valorização dos imóveis e ações; e pensei em colocar os R$ 200.000,00 da seguinte forma:

Tenho um terreno, edificar nele e vender os imóveis, isso deve me render liquido, algo em torno de R$ 180 mil (contando que o terreno sairá do meu patrimônio). Teria então, R$ 380 mil + imóveis + R$ 100 mil em ações; tudo para “futuro”, pois minha idéia é viver da renda dos R$ 7,5 mil advinda das locações e ainda poupar um pouco mensalmente.

Deste “caixa” hoje em R$ 200 mil, no futuro em torno de R$ 380 mil pretendo investir da seguinte forma:

a) metade, R$ 190 mil em LCI (achei um banco que paga 92% do CDI – e como é livre de IR – prazo de 180 dias – achei compensador);

b) outra metade, R$ 190 mil em CDB (somos cooperados duma cooperativa de crédito que paga 110% do CDI – e como tem IR, acaba compensando porque, diferente da anterior o prazo para retirada – em eventual emergência é menor, 30 dias).

Havia pensando em títulos do tesouro, mas os prazos e as regras são mais complexas e pelo que leio as taxas pagas pelas pelas instituições financeiras que “encontrei” são bem melhores das praticadas por aí.

A pergunta é: acha que fazendo isso estou bem ou teria outra orientação para ficar melhor?

Pensei em investir parte dos R$ 380 mil em ações, mas já tenho R$ 100 mil nelas.

Leitor:  Orlando

Resposta de Janser Pinheiro Rojo, CFP, planejador financeiro certificado pelo IBCPF

Caro Orlando,

Obrigado pela confiança em detalhar tantos aspectos de sua vida financeira. Realmente o seu plano é bastante abrangente, envolvendo mais coisas até do que talvez você tenha detectado, por isso me desculpe se a resposta for extensa, mas vou tentar da melhor forma atender suas dúvidas e até fazer mais algumas sugestões.

Primeiramente, se entendi bem, sua renda vinda de imóveis será de R$ 8.500 e não R$ 7.500 certo? R$ 5.000 dos imóveis que você já tem e R$ 3.500 dos imóveis de herança. Aqui já vale uma orientação: estes imóveis em nome da sua Pessoa Física lhe geram um imposto de 27,5% sobre os rendimentos de alugueis. Você poderia consultar um advogado tributarista para uma possível PJ Administradora de Bens Imóveis Próprios, isso diminuiria bastante a alíquota de imposto sobre os alugueis. De qualquer forma, isso envolve custos e por isso um especialista poderá lhe orientar melhor se vale a pena no seu caso. Além disso, se considerarmos um ganho médio de 0,5% de aluguel, teremos aproximadamente um valor de R$ 1,7 milhões que você tem investido hoje no mercado imobiliário contra R$ 300 mil para o mercado de capitais. Minha próxima sugestão seria que você tentasse equacionar melhor essa proporção, para não ficar tão concentrado no mercado (e no risco) imobiliário.

Considerando que sua operação de transformar R$ 200 mil em R$ 380 mil seja bem sucedida (é um excelente ganho de 90%. Estou supondo que você entende deste mercado e portanto sabe administrar os riscos), teremos agora R$ 480 mil para o mercado de capitais (já somando o que você tem de ações). Vamos às opções para este mercado:

a) LCI/LCA: tem boa rentabilidade (geralmente são pós-fixadas), pois não tem IR para Pessoa Física. A única questão é falta de liquidez até o prazo de vencimento. Além disso, procure respeitar o limite do FGC que é de R$ 250 mil para cada banco emissor

b) CDB’s com boa rentabilidade são boas opções também e com melhor liquidez, mas também geralmente são pós-fixados (ganhos atrelados ao CDI)

c) Considere acrescentar ao seu portfolio rentabilidades atreladas à inflação (IPCA) como NTN-B’s ou debêntures incentivadas. Estas debêntures também não tem IR para Pessoa Física e dessa forma você se protege de um aumento do IPCA maior do que o esperado

d) Embora não seja recomendado, pois como eu disse você já está muito concentrado em imóveis, mas caso venha a se desfazer de alguns deles, os fundos imobiliários poderiam ser uma opção já que sua renda também não tem IR para Pessoa Física

e) O seu investimento em renda variável está muito concentrado em uma só ação. Existem bons fundos de ações que conseguem normalmente ganhos maiores e com uma boa diversificação, diminuindo os riscos. Além disso, fundos com benchmark em índices da bolsa americana poderiam valer alguma atenção também

f) Falando em fundos, existem bons fundos multimercado que se aproveitam de momentos de incerteza para conseguir ganhos expressivos, compensando os ganhos da renda fixa, mas novamente tem que ficar atento ao risco

Enfim, estas não são todas as opções, só quis lhe mostrar que você está no caminho certo sim, mas está se restringindo a poucas opções e concentrando demais o risco. Contar com a ajuda de um planejador financeiro poderia lhe resultar em um plano mais consistente, que abrangeria não só a rentabilidade dos investimentos. O planejamento completo consiste em 6 áreas: gestão financeira, gestão de ativos, gestão de risco, planejamento tributário, planejamento sucessório e planejamento de aposentadoria. Quando estas 6 áreas estão bem estruturadas, aí sim podemos dizer que está tudo sob controle. Não tenho dúvidas que com sua idade e com tudo que já conseguiu conquistar até agora, seu futuro é muito próspero. Com a ajuda de um especialista, você conseguirá tirar o máximo proveito de suas potencialidades.

Grande abraço!

Janser Pinheiro Rojo é planejador financeiro pessoal e possui a certificação CFP® (Certified Financial Planner), concedida pelo Instituto Brasileiro de Certificação de Profissionais Financeiros (IBCPF). 

As respostas refletem as opiniões do autor. O IBCPF e o Infomoney não se responsabilizam pelas informações acima ou por prejuízos de qualquer natureza em decorrência do uso destas informações.

Perguntas devem ser feitas no formulário http://www.infomoney.com.br/onde-investir/infomoney-responde-formulario-pergunta