Quero mudar para um apartamento mais caro; como investir para isso?

Waldir Leoncio, CFP, planejador financeiro certificado pelo IBCPF, responde a pergunta de leitora do InfoMoney

Equipe InfoMoney

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Pergunta:

Tenho um apartamento de R$ 600 mil. Em 2019, quero trocá-lo em um apartamento que hoje vale cerca de R$ 1 milhão. Qual a melhor forma de investir o dinheiro que for juntando até lá? Títulos do Tesouro, CDB, comprando imóveis de menor valor ou outra forma? Para eu pagar essa diferença sem precisar recorrer a financiamento, quanto devo poupar por mês para investir?

Leitora: Mariana

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Resposta de Waldir Leoncio, CFP, planejador financeiro certificado pelo IBCPF:

Prezada Mariana,

Vamos iniciar fazendo algumas contas simples. De maio de 2014 até abril de 2019 temos 60 meses. Se ambos os imóveis se valorizarem a 6% ao ano até lá, você terá um apartamento valendo quase R$ 800 mil, enquanto o outro valerá pouco mais de R$ 1,3 milhões. Isso significa que você terá de juntar mais de R$ 500 mil (R$ 532.697,30, para ser mais exato) até lá para poder adquirir o imóvel à vista. Como chegar a esse montante? Bom, desconsiderando outras poupanças que você porventura já possua e admitindo uma rentabilidade conservadora de 6% ao ano, você precisará juntar R$ 7.666,28 por mês pelos próximos 60 meses. Podemos ser um pouco mais agressivos e considerar uma rentabilidade de 10% a.a., o que faz seu esforço de poupança cair para R$ 6.957,79. Ah, e não se esqueça de separar um dinheirinho extra para as despesas cartorárias.

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Escolher a melhor forma de aplicar esse dinheiro depende muito do seu perfil como investidora e de qual o papel dessa aplicação. Por exemplo, se estivermos falando da moradia própria, é importante ser conservador com seu dinheiro. Para facilitar nossa interlocução, vou considerar que seja esse o caso.

No momento atual, não é difícil conseguir rentabilidades próximas de 10% ao ano na renda fixa, pois tanto a Taxa Selic quanto a Taxa DI estão acima disso. O Tesouro Nacional, por exemplo, está oferecendo um título chamado NTN-B Principal com vencimento em uma data bastante conveniente para o nosso exemplo: 15/5/2019. Ao adquirir esse título, você receberá uma remuneração pré-fixada (atualmente em 6,15% ao ano menos IR) que será acrescida da variação do IPCA, o índice oficial de inflação no Brasil. Se admitirmos uma inflação de 6% ao ano, a rentabilidade nominal desse investimento fica acima de 12%.

O termo “Principal” no nome do título significa que você receberá todo o dinheiro aplicado com correção e juros na data de vencimento (as NTN-Bs comuns pagam juros semestralmente, algo que não lhe interessaria nesse caso). Você pode aprender mais sobre aplicações via Tesouro Direto na página https://www.tesouro.fazenda.gov.br/tesouro-direto. Procure aplicar por meio de um agente autorizado que não cobre taxa de administração (ou, ao menos, que ela não ultrapasse 0,25% a.a.).

A NTN-B é uma ótima opção sob essa hipótese de que os imóveis se valorizarão em linha com a inflação, mas vale a pena verificar junto a seu banco ou corretora outros produtos concorrentes de renda fixa, como os CDBs, LCIs e LCAs, além de fundos DI. Procure sempre comparar rentabilidades líquidas, prazos de carência e riscos de cada alternativa. No caso dos fundos de investimento, leia sempre o prospecto e o regulamento e não aceite pagar mais de 1% ao ano de taxa de administração.

Acredito que comprar imóveis menores não seja a melhor alternativa, pois os custos de aplicação e de transação tendem a ser altos e o ritmo de valorização imobiliária está perdendo fôlego. Note que apostar no futuro sempre incerto da valorização de um ativo em vez de realizar uma aplicação com rentabilidade definida (ou, pelo menos, mais previsível) é uma operação um tanto arriscada e deve ser evitada por investidores conservadores ou com objetivos de curto e médio prazo.

Waldir Leoncio é planejador financeiro pessoal e possui a certificação CFP® (Certified Financial Planner), concedida pelo Instituto Brasileiro de Certificação de Profissionais Financeiros (IBCPF). 

As respostas refletem as opiniões do autor. O IBCPF e o Infomoney não se responsabilizam pelas informações acima ou por prejuízos de qualquer natureza em decorrência do uso destas informações. Perguntas devem ser encaminhadas para onde_investir@infomoney.com.br

Prezado Hildebrand, 

Pouco a pouco é possível ver mudanças significativas no perfil de investimento dos brasileiros. Percebemos, por exemplo, o crescimento do numero de jovens que estão disponibilizando parte de sua renda para se planejar financeiramente para a sua aposentadoria. É um movimento que tende a crescer cada vez mais ao longo dos próximos anos, especialmente com a educação financeira em curso em nossa sociedade. 

 Sua iniciativa é digna de receber elogios e servir de exemplo a outros tantos… 

 Como seu planejamento para esse investimento tem um horizonte de 15 anos algumas observações importantes devem ser feitas. Em uma simulação com um investimento inicial de R$ 10.000 e aplicações regulares de R$ 500, com uma rentabilidade anual de 10%, atingiremos após 15 anos um capital de R$ 242.583, sem considerar a inflação no período. Com esse capital investido é possível viver com uma renda de aproximadamente R$ 2 mil/mês, complementando a sua aposentadoria. No entanto, a pergunta magica é como atingir essa rentabilidade para um baixo risco no investimento. 

 Com as informações presentes não é possível identificar qual o seu perfil de investidor, onde seria possível identificar o quanto de risco você esta propenso a aceitar em sua carteira de investimentos (para saber o seu perfil de investidor é aconselhável buscar sua instituição financeira e responder ao questionário “Suitability”). No entanto, podemos considerar que você segue o padrão brasileiro de conservadorismo em seus investimentos, bastante carregado de “renda fixa” , mas propenso a conhecer novos produtos para pequenos investimentos. 

 Sugiro, para você superar a rentabilidade apresentada na simulação, que divida seu patrimônio em 2 partes. 

 A primeira parte é separar R$ 5 mil inicial e 80% de suas aplicações regulares para um fundo de renda fixa com credito privado que supere consistentemente 100% do CDI. Muitos fundos conseguem superar esse benchmark, e possuem aplicações inicias bastante acessíveis. Prefira esse investimento as NTN-Bs e a sua aplicação em imóveis. 

 Para os outros R$ 5 mil iniciais, e 20 % de suas aplicações mensais (R$100,00), podemos ser um pouco mais arrojados, buscando atingir uma rentabilidade superior do que a renda fixa. Como sua disponibilidade atual é pequena para ser investida diretamente em ações (coma na sua atual carteira de ações de Vale e Itau), uma excelente alternativa são os fundos de ações. 

 Os fundos de ações são, para a grande maioria dos investidores, a melhor alternativa para seus investimentos em renda variável. Apresentam vantagens como liquidez, diversificação e uma gestão profissionalizadas dos seus investimentos. Com ele você estará bem atendido para atingir sua meta de longo prazo na aposentadoria. Procure gestoras com comprovada competência em sua equipe de analise, e fundos de ações que sejam considerados “Ibovespa ativo”, com a intenção de superar o bechmark. Prefira esses as ações propriamente ditas. 

 E lembre-se: o resultado do seu sucesso financeiro também depende de você! 

 *Fabiano Pessanha, CFP, planejador financeiro certificado pelo IBCPF