Vale a pena vender imóvel de R$ 550 mil e investir, ou renda do aluguel é maior?

Ricardo Gomes da Silva, CFP, planejador financeiro certificado pelo IBCPF, responde a pergunta de leitor do InfoMoney

Equipe InfoMoney

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Pergunta:

Possuo um imóvel em São Paulo no valor de R$ 550 mil e com o aluguel dele consigo uma renda fixa de R$ 2.400 por mês. Como os imóveis desde 2009 subiram mais do que 160% em São Paulo estava pensando em vendê-lo e buscar outras formas de investimento que me rendam mais, quais seriam minhas opções entre investimentos de longo e curto prazo?

Leitor: Guilherme

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Resposta de Ricardo Gomes da Silva, CFP, planejador financeiro certificado pelo IBCPF:

Caro Guilherme,

Antes de mais nada, é importante ressaltar que todo investimento deve ser adequado a seus objetivos e contexto. Então, perguntas como: qual sua idade, seu padrão de renda e de vida atual, perspectivas futuras, se você necessita deste aluguel como complemento de renda hoje ou contará com ele no futuro, se você possui outra reserva financeira com liquidez, etc, devem ser respondidas para tomarmos a decisão mais adequada na alocação de seus recursos.

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Primeiro vamos analisar o investimento atual (imóvel alugado) versus seus riscos. Como você colocou que este imóvel lhe rende fixo R$ 2.400,00/mês, vou supor que este valor já é líquido de IR (que pode ser de até 27,5% conforme o total da sua renda tributável) e taxa de administração imobiliária (de 5% a 10% sobre o valor do aluguel). Logo, para uma investimento de R$ 550.000,00 este retorno representa cerca de 0,44%a.m., menos do que a poupança. E, se você não precisa desta renda complementar mensal, este investimento não permite reinvestir a renda, ou seja, não dá para comprar mais alguns tijolos do mesmo imóvel todo mês.

Quanto aos riscos, há vários, mas alguns são muito importantes para esta análise. O primeiro é o risco de liquidez. Se você não possui uma outra reserva financeira com liquidez e, por algum motivo emergencial, precisar de uma quantidade maior de recursos financeiros, talvez você não consiga se desfazer deste imóvel na velocidade necessária e/ou com o valor justo. Além disto, será tudo ou nada, ou seja, se precisar de, por exemplo, R$ 100.000,00, não será possível se desfazer de uma sala ou uma cozinha e depois repor.

Outros riscos importantes que geram custos e/ou perda de renda são: inadimplência (o inquilino deixa de pagar e você ainda poderá ter custos para cobrá-lo judicialmente ou requerer a devolução do imóvel), vacância (além de não receber o aluguel terá quer arcar despesas como condomínio, energia, gás ou água e esgoto), manutenções do imóvel ou do condomínio (que são por conta do proprietário).

Como alternativas, supondo que esta renda complementar seja importante, uma opção simples, com baixíssimo risco de crédito e liquidez, mas com risco de volatilidade, é a compra de NTN-Bs via Tesouro Direto, combinando dois vencimentos que pagarão cupons de juros a cada 3 meses. Líquido de taxa de custódia e IR o rendimento será um pouco menor que o que você tem hoje (supondo que seu rendimento hoje já é líquido), mas terá liquidez e este valor será reajustado pelo IPCA a cada novo cupom.

Outras alternativas são os fundos de investimentos imobiliários negociados em bolsa que podem lhe pagar a renda obtida com aluguel isenta de IR e ações boas pagadoras de dividendos, igualmente isentos de IR. Procure uma corretora para lhe assessorar na montagem de uma carteira de ações e/ou fundos imobiliários. Há excelentes relatórios para lhe ajudar nesta escolha. Estas opções podem ser mais voláteis e menos líquidas que títulos públicos, mas permitem uma liquidez maior do que um único imóvel.

As opções acima pressupõem horizonte de tempo maior. Para curto e médio prazo, as opções mais simples são as LFTs e LTNs do Tesouro Direto. A primeira, que tem sua rentabilidade atrelada a taxa Selic, portanto com baixo risco de volatilidade, está com rendimento bruto atualmente na casa de 10,65%a.a., líquido de taxa de custódia e IR é bem mais que seu investimento atual. Mas estas opções não pagam juros semestrais como as NTN-Bs, logo, se precisar da renda mensal, terá que vender um pouco a cada mês.

Rodrigo Sargentelli é planejador financeiro pessoal e possui a certificação CFP® (Certified Financial Planner), concedida pelo Instituto Brasileiro de Certificação de Profissionais Financeiros (IBCPF). 

As respostas refletem as opiniões do autor. O IBCPF e o Infomoney não se responsabilizam pelas informações acima ou por prejuízos de qualquer natureza em decorrência do uso destas informações. Perguntas devem ser encaminhadas para onde_investir@infomoney.com.br

Prezado Hildebrand, 

Pouco a pouco é possível ver mudanças significativas no perfil de investimento dos brasileiros. Percebemos, por exemplo, o crescimento do numero de jovens que estão disponibilizando parte de sua renda para se planejar financeiramente para a sua aposentadoria. É um movimento que tende a crescer cada vez mais ao longo dos próximos anos, especialmente com a educação financeira em curso em nossa sociedade. 

 Sua iniciativa é digna de receber elogios e servir de exemplo a outros tantos… 

 Como seu planejamento para esse investimento tem um horizonte de 15 anos algumas observações importantes devem ser feitas. Em uma simulação com um investimento inicial de R$ 10.000 e aplicações regulares de R$ 500, com uma rentabilidade anual de 10%, atingiremos após 15 anos um capital de R$ 242.583, sem considerar a inflação no período. Com esse capital investido é possível viver com uma renda de aproximadamente R$ 2 mil/mês, complementando a sua aposentadoria. No entanto, a pergunta magica é como atingir essa rentabilidade para um baixo risco no investimento. 

 Com as informações presentes não é possível identificar qual o seu perfil de investidor, onde seria possível identificar o quanto de risco você esta propenso a aceitar em sua carteira de investimentos (para saber o seu perfil de investidor é aconselhável buscar sua instituição financeira e responder ao questionário “Suitability”). No entanto, podemos considerar que você segue o padrão brasileiro de conservadorismo em seus investimentos, bastante carregado de “renda fixa” , mas propenso a conhecer novos produtos para pequenos investimentos. 

 Sugiro, para você superar a rentabilidade apresentada na simulação, que divida seu patrimônio em 2 partes. 

 A primeira parte é separar R$ 5 mil inicial e 80% de suas aplicações regulares para um fundo de renda fixa com credito privado que supere consistentemente 100% do CDI. Muitos fundos conseguem superar esse benchmark, e possuem aplicações inicias bastante acessíveis. Prefira esse investimento as NTN-Bs e a sua aplicação em imóveis. 

 Para os outros R$ 5 mil iniciais, e 20 % de suas aplicações mensais (R$100,00), podemos ser um pouco mais arrojados, buscando atingir uma rentabilidade superior do que a renda fixa. Como sua disponibilidade atual é pequena para ser investida diretamente em ações (coma na sua atual carteira de ações de Vale e Itau), uma excelente alternativa são os fundos de ações. 

 Os fundos de ações são, para a grande maioria dos investidores, a melhor alternativa para seus investimentos em renda variável. Apresentam vantagens como liquidez, diversificação e uma gestão profissionalizadas dos seus investimentos. Com ele você estará bem atendido para atingir sua meta de longo prazo na aposentadoria. Procure gestoras com comprovada competência em sua equipe de analise, e fundos de ações que sejam considerados “Ibovespa ativo”, com a intenção de superar o bechmark. Prefira esses as ações propriamente ditas. 

 E lembre-se: o resultado do seu sucesso financeiro também depende de você! 

 *Fabiano Pessanha, CFP, planejador financeiro certificado pelo IBCPF