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SÃO PAULO – A consultoria WhatsCall Research recomenda a compra de cotas do fundo de investimento imobiliário RB Capital Renda II (RBRD11). .
“A rentabilidade deste fundo não pode ser acompanhada considerando a distribuição mensal, pois um dos contratos de locação é pago anualmente. O acompanhamento deve ser feito com base na distribuição anual, para ser ter uma avaliação mais correta do retorno com a distribuição de rendimentos”, observa Catarina Pedrosa, analista da WhatsCall Research.
A analista destaca que e os fundos de investimentos imobiliários têm obrigação de distribuir semestralmente 95% dos resultados obtidos, com base no caixa. Portanto, a distribuição mensal do RB Capital Renda II, exceto no mês de outubro, corresponde à 78% do CDI, já ajustado à isenção de imposto de renda.
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Em outubro, quando é paga a locação do imóvel que efetua o pagamento apenas uma vez por ano, o rendimento sobe para 457% do CDI, também ajustado à isenção do imposto de renda. “A nosso ver, a distribuição será mantida no atual patamar pelo menos até janeiro de 2024, quando vence o primeiro contrato de locação”, afirma Pedrosa.
O RB Capital Renda II é composto por quatro galpões com contratos “built to suit” (galpões feitos sob medida para o inquilino). O mais antigo dos contratos tem como locatário uma megaloja da Leader em Natal (RN), cujo contrato vence em janeiro de 2024, e tem pagamento mensal de aluguel.
O segundo contrato, é também com uma megaloja da Leader, localizada no Rio de Janeiro (RJ), com vencimento em março de 2024, e o pagamento do aluguel é mensal. O terceiro locatário, é um centro de distribuição da Ambev, em Uberlândia (MG), com vencimento em fevereiro de 2025, e o aluguel é pago mensalmente. Por último, o fundo possui um imóvel corporativo locado para a Ampla, em São Gonçalo (RJ), com o contrato vencendo em outubro de 2025, e pagamento de aluguel anual.
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O principal risco do fundo neste momento, destaca a analista, é a inadimplência da Lojas Leader, que representa 61% da receita do fundo. Porém, as locações da Leader contam com fiança bancária concedida por instituição financeira, equivalente à 80% do remanescente das contraprestações devidas, calculadas a valor presente, e com uma taxa efetiva de 12% ao ano, de acordo com o prospecto de distribuição do fundo.
“Caso haja vacância e o espaço tenha que ser locado novamente, acreditamos que os valores obtidos serão bem menores do que os cobrados atualmente, o que reduzirá o rendimento do fundo no futuro”, observa Pedrosa.
