A chamada “melhor ação da bolsa” trará mais alegrias no ano que vem, diz gestor

SÃO PAULO – A Apex Capital, gestora independente que foi fundada em 2011 em São Paulo, focada em ações, participou do Value Investing Brasil na quinta-feira (07). Segundo Paulo Weickert, CFA, sócio fundador e gestor da Apex Capital, a EZTec (EZTC3), cujas ações apresentaram uma valorização expressiva nos últimos anos, trará ainda mais alegrias no ano que vem.

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As ações da incorporadora valorizaram, somente em 2013, 22,66%, sendo que, nos últimos cinco anos, os papéis da companhia saíram da sua mínima histórica, de R$ 1,71, e chegaram a mais de R$ 30. No fechamento de segunda-feira (11) as ações valiam R$ 30,90.

A EZTec é uma empresa incorporadora do setor de construção civil, baseada em São Paulo, que possui bastante experiência e um longo histórico de projetos de alta qualidade e principalmente com grande retorno e baixo risco no setor, de acordo com o gestor. “Por que o setor de construção civil em um cenário incerto? O setor ainda é bastante atrativo no país, pois quando a gente olha o percentual de crédito imobiliário sobre PIB no Brasil e compara com vários países emergentes, ainda é muito baixo”, explicou.

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Weickert contou que, quando conversa com todos os diretores de crédito imobiliário e com os bancos, ouve que o apetite pelo setor segue muito forte, então é um produto que para os bancos dá um retorno muito bom, porque tem uma grande fidelização com os clientes. Assim, de acordo com ele, é um setor que deve continuar crescendo no Brasil, por conta do crédito principalmente.

Foco em um tipo específico de clientes
Apesar de toda a alta de preço dos últimos anos, houve uma diminuição do tamanho das unidades, o que para o ponto de caber no bolso do consumidor, segue valendo. “A EZTec é uma incorporadora focada na média alta renda, então ela tem um foco com relação a seus clientes e não saiu fazendo baixa renda ou altíssima renda, como várias outras listadas”, afirmou.

A companhia também possui um foco geográfico, então ela é focada em São Paulo e há pouco tempo também na região metropolitana de São Paulo, ou seja, cidades vizinhas, onde se consegue ir de carro aqui da capital. “Esse foco de EZTec é diferente de várias outras empresas do setor, pois a maioria diversificou geograficamente e também em relação ao poder aquisitivo de seus clientes”, disse o CFA.

Disciplina dos controladores
Outro ponto interessante que a Apex gosta bastante é com relação a seus controladores. Os próprios executivos são os controladores da empresa e, nesse setor, segundo o gestor, esse é o melhor alinhamento que existe. “Dada a contabilidade do setor de construção civil no Brasil, que é POC (Percentage of Completion), onde um projeto passa no balanço ao longo de três ou quatro anos, o melhor alinhamento, em nosso entender, é o dividendo, o valor da empresa, e não o bônus no fim do ano”, afirmou,

Outro ponto interessante é que a disciplina de capital dos controladores e da empresa ao longo dos últimos anos foi bastante diligente, então praticamente todos os projetos nos quais eles entraram, em todos os lugares, em todos os terrenos que eles compraram, a rentabilidade foi boa. “Outra coisa é que a margem de EZTec é comparável com a margem de empresas fechadas do setor, por conta exatamente desse foco regional e em segmentos”, disse. “Além disso, eles são verticalizados, ou seja, a companhia não é só incorporadora, mas sim construtora também e com uma empresa de vendas, que vende cerca de 80% das unidades da empresa. Assim ela ganha margem ao longo de toda a cadeia e divide muito pouco”, completou.

Outros diferenciais
Outro ponto interessante para a margem dela ser superior à média do mercado é que os terrenos que a EZTec compram são com dinheiro, então é diferente de grande parte das empresas listadas, onde eles fazem permuta financeira ou física, que deixam uma parte do empreendimento com um sócio ou com o dono do terreno. “Nós gostamos bastante do investment case e temos essa posição há bastante tempo”, contou.

As ações da EZTec foram as que mais subiram no ano no setor de construção civil na Bovespa e foram uma das que mais se valorizaram nos últimos anos também. Apesar disso, o risco retorno e a margem de segurança ainda são bastante interessantes. A empresa negocia no lucro esperado para o ano que vem em 7x. “Há uma previsibilidade de lucro para a EZTec nos próximos dois ou três anos, porque a contabilidade do setor carrega o empreendimento pelo balanço até o final, até a entrega das chaves, então o que lançou hoje só vai sair do balanço da empresa quando tiver vendido e a chave entregue”, afirmou. “A EZTec é uma empresa que deve entregar pelo menos R$ 600 milhões de lucro pelos próximos anos”, completou o gestor.

Outro ponto é que ela é desalavancada, então ela é a única empresa que é caixa líquido em um setor onde várias empresas tiveram problema de endividamento, tendo até que fazer ofertas dilutivas, onde o equity do minoritário e do controlador foi diluído para pagar dívidas.

Além de ser caixa líquido, eles estão entrando em um momento em 2014 de geração de caixa. “A EZTec vai passar pelo dilema, no ano que vem, de, ou aumentar o payout e distribuir mais dividendos (atualmente em 25%, mínimo exigido pelo novo mercado), o que eles poderiam facilmente fazer, ou reaplicar essa geração de caixa há taxas de retorno bastante atrativas”, contou Weickert.

Assim, o ROE (Retorno Sobre Patrimônio Líquido) da empresa em 2013 vai ficar em torno de 30 e a projeção para o ano que vem é por volta de 28. “Eu não acredito que o reinvestimento desse caixa venha a taxas menores do que isso. Então, para o acionista de EZTec é ganhar ou ganhar: ou dividendos muito elevados ou rentabilidade muito boa no ano que vem”, finalizou.