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(Bloomberg) — A MRV não está oferecendo piscinas na cobertura, mas está fazendo uma aposta de alto nível na população de baixa renda do Brasil.
Terceira maior construtora do mundo, a MRV Engenharia e Participações SA está trabalhando em sua maior incorporação até agora: a companhia está investindo R$ 1 bilhão em um projeto que vai incluir creches, espaços públicos arborizados, cabos elétricos subterrâneos e câmeras de segurança diretamente conectados a uma delegacia recém construída. O Grand Reserva Paulista, com 7.000 unidades residenciais e a pouca distância do trem em São Paulo, está destinado à classe trabalhadora.
Isso pode parecer algo comum no mundo desenvolvido, mas são considerados luxos em um país onde as moradias de baixa renda geralmente são mal construídas, com espaços pequenos e mal-acabados e onde 5 por cento da população mora em favelas ou em bairros muito pobres.
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A estratégia da MRV de oferecer espaços públicos bem planejados com técnicas de construção escaláveis em lugares bem situados é um esforço para que suas unidades residenciais sejam objetos de desejo e não apenas a opção mais acessível — embora um apartamento de 60 metros quadrados com dois quartos e vaga de estacionamento por cerca de R$ 230.000,00 seja isso também. Para efeitos de comparação, um apartamento desse tamanho e sem estacionamento custaria cerca de R$ 1,8 milhão em Bedford-Stuyvesant, no Brooklyn, em Nova York.
“Não posso permitir que isso vire um pombal em 10 anos”, disse o Co-CEO Eduardo Fischer em entrevista no canteiro de obras do Grand Reserva Paulista, que deverá estar pronto em 2022. “Temos que fazer um processo de desenclausuramento das pessoas.”
Favelas
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Mais de 11 milhões de pessoas moravam em favelas em 2010, de acordo com os dados mais recentes disponíveis do IBGE. Só em São Paulo, são necessárias mais de 350.000 unidades para acabar com o déficit habitacional, segundo a prefeitura. E as ocupações só crescem — no dia 1º de maio, um prédio de 24 andares ocupado por 150 famílias desabrigadas desmoronou após um incêndio iniciado por um curto-circuito em meio a quilômetros de conexões elétricas ilegais. Quatro pessoas morreram e, quase duas semanas depois, os bombeiros ainda estão procurando corpos.
O projeto da MRV, que abrange desde cabeamento subterrâneo até ensinar os síndicos a incluir manutenção preventiva nos cálculos das taxas de condomínio para evitar emergências, é uma tentativa de acabar com a cultura da negligência e estabelecer um relacionamento duradouro com os compradores.
“Trinta e oito anos atrás, eu entregaria a chave para o comprador e acabou”, disse Fischer. “Isso mudou. Meu relacionamento com o meu cliente continuará 10, 15 anos depois que ele entrar no apartamento.”
A empresa anunciou em dezembro que começará a construir condomínios “premium”, visando os clientes que tiverem condições de se mudar para um apartamento maior.
Velocidade do hambúrguer
A MRV afirma que um em cada 200 brasileiros mora em seus 300.000 apartamentos. Essa proporção deve aumentar à medida que a empresa acelerar a construção para 50.000 unidades por ano, de 49.500 unidades em 2017, usando moldes para construir paredes de concreto, o que reduz os custos.
“Somos quase tão rápidos quanto o McDonald’s fazendo hambúrgueres”, disse Fischer. “Entregamos uma chave de apartamento a cada dois minutos e meio.”
A companhia com sede em Belo Horizonte anunciou nesta semana que a receita subiu 21 por cento no primeiro trimestre em relação ao ano anterior. Apesar de um início lento em lançamentos, Fischer disse que a MRV atingirá sua meta de 2018 e que a demanda está aumentando.
A grande questão agora é a sucessão presidencial. A incerteza sobre como o novo presidente vai lidar com a questão da habitação popular tem causado volatilidade na ação.
O programa “Minha Casa, Minha Vida” é um risco para a empresa porque “um aumento nos custos do financiamento imobiliário ou uma redução nos recursos disponíveis afetaria as pré-vendas,” escreveram analistas do JPMorgan liderados por Marcelo Motta em uma nota nesta semana. Eles têm uma classificação equivalente a compra para a ação.
Fischer diz estar confiante que nenhum governo faria algo para prejudicar projetos de moradia, um setor carente que tem um forte apelo entre os mais pobres — que são também a maioria dos eleitores.
“O ônus social de não atender à habitacao é muito alto porque trás todas essas mazelas de violência, mobilidade, de saneamento básico”, disse Fischer. “Que governante, por mais maluco que seja, vai querer interromper um projeto que ajuda a resolver tantas mazelas sociais assim?”.
©2018 Bloomberg L.P.
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