De arriscados a queridinhos: shoppings desafiam analistas e sobem mais de 50% na Bolsa

SÃO PAULO – Os últimos anos não foram nada fáceis para as empresas construtoras de shopping centers na Bolsa diante da forte alta da taxa básica de juros no Brasil. Isso ocorreu por conta da forte alavancagem destas companhias, que por serem grandes empreendimentos, acabam fazendo grandes financiamentos para construírem os shoppings. Porém, por não possuírem todo o dinheiro para a construção no ato, acabam operando alavancadas. Com a Selic mais alta, portanto, a perspectiva é que suas dívidas fiquem mais caras, o que prejudica estas empresas.

Porém, nos últimos meses este cenário mudou drasticamente e a expectativa de uma mudança de governo tem levado os contratos de juros futuros a caírem forte, o que indica uma visão do mercado de queda da Selic em um futuro próximo. Com isso, a dinâmica se inverte e o cenário fica mais favorável para as empresas de shoppings na Bolsa, já que, caso isso ocorra, suas dívidas devem reduzir. 

Toda essa mudança de perspectiva tem tido um forte efeito nestas companhias na Bolsa. Apenas em 2016, as ações da BR Malls (BRML3) já acumulam ganhos de 52%, renovando sua máxima desde abril de 2015, enquanto a Multiplan (MULT3) já se valorizou 52% este ano, atingindo seu maior preço desde outubro de 2012. A ideia básica é que a saída de Dilma Rousseff não só traria otimismo para o mercado, mas também que Michel Temer tem políticas que ajudarão a reduzir os juros no país.

Como comparação, empresas de varejo, que também são conhecidas por serem favorecidas pela queda da Selic, não mostram o mesmo desempenho positivo. Os papéis da Lojas Renner (LREN3), por exemplo, têm ganhos de 24% em 2016, enquanto a Hering (HGTX3) acumula queda de 2,24%. Já no setor imobiliário, com exceção da MRV e da Direcional, o cenário também não é tão bom quanto para os shoppings, com a Gafisa (GFSA3) subindo “apenas” 11% este ano.

Recentemente, o Credit Suisse se mostrou bastante preocupado com o setor, com uma análise baseada em um cenário de maior risco de algumas empresas por conta dos pequenos varejistas, que no atual cenário podem elevar a inadimplência e complicar a situação financeira das gerenciadoras dos shopping centers. Porém, a análise acabou caindo por terra diante da continuidade das altas destas ações.

O analista Gustavo Cambauva, do BTG Pactual, explicou, em relatório, esta dinâmica das ações de shopping centers com a taxa de juros. Considerando dois cenários para estas companhias, ele vê algumas empresas operando mais alavancadas que outras, o que pode ser negativo caso a taxa de juros venha a subir, mas com a expectativa do mercado de queda da Selic, estas empresas poderiam ser bastante favorecidas.

No primeiro cenário, o analista calculou o impacto das taxas de juros no P/FFO (Preço/Fund From Operations, ou o fluxo de caixa das operações) das companhias e viu que neste valuation, a alavancagem representa entre 16% e 38% da receita, dependendo da empresa. Neste exercício, a conclusão é que cada 100 pontos-base de corte no custo da dívida das empresas, se traduz em 6% de aumento no FFO, fazendo as empresas parecerem ainda mais descontadas.

Já no cenário 2, o BTG mediu o impacto dos juros nos preços-alvo das empresas, assumindo diferentes taxas de desconto. A conclusão foi que há cada 100 pontos-base de redução no custo da dívida das empresas se traduz em 15% aumento do preço-alvo, na média.

Considerando estes dois cenários, o BTG concluiu que a companhia mais alavancada é a BR Malls, ou seja, é a empresa mais sensível à variações na taxa básica de juros. Por outro lado, a Multiplan é quem tem o menor beta, ou a que sofre menor impacto das mudanças na Selic. Com isso, o banco revisou suas estimativas e colocou a Multiplan como sua favorita no setor. Iguatemi (IGTA3) e Aliansce (ALSC3) têm ambas recomendações neutras.