Em imoveis

CEO da Vitacon explica por que as pessoas querem viver em apartamentos de 10 metros quadrados

"Não existe um orgulho por prover dez metros quadrados, mas sim na solução que está sendo provida", diz empreendedor  

Imóvel vitacon - quarto
(Divulgação/Vitacon)

São PAULO – Para Alexandre Frankel, CEO e fundador da Vitacon, não existe espaço pequeno demais quando se oferece conveniência ao comprador. É nisso que ele aposta ao pensar nas soluções imobiliárias oferecidas por sua companhia, que passam por apartamentos de 10, 14 e 15 metros quadrados, por exemplo.

“Não tem um cliente meu que eu encontro e ele não me agradece, então não existe um orgulho por prover dez metros quadrados, 14, 15, mas sim na solução que está sendo provida”, diz o executivo em entrevista ao Podcast Rio Bravo. “O cara que fica cinco, quatro, seis horas e vai para a periferia, para o ABC, para Diadema, para a cidade de Tiradentes, a hora que ele pensa e chega à possibilidade de que possa morar ao lado do trabalho ou ao lado do metrô, abrindo mão do espaço privativo, essa troca, esse trade-off, ele é muito positivo”, complementa.

Para Alexandre Frankel, o futuro do mercado imobiliário também será afetado por outros elementos, para além dos novos perfis de moradores. “Eu acredito que a tecnologia embarcada será muito forte nos apartamentos; e acredito, também, que os serviços vão revolucionar o setor imobiliário.”

Confira abaixo a entrevista completa

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Rio Bravo: Alexandre, nos livros "Como viver em São Paulo sem carro", de sua autoria em parceria com o jornalista Leão Serva, há uma espécie de manifesto tratando de que é possível sim viver numa grande cidade sem carro. Você não acredita que essa visão está muito relacionada a uma ideia utópica, levando em consideração as características e o perfil de quem trabalha, estuda e vive em São Paulo?

Alexandre Frankel: Eu sou a prova viva de que não. Eu abandonei o carro e te garanto que a minha vida é infinitamente melhor. Mas a ideia aqui não é fazer um terrorismo, ser radical contra o carro.

Acho que o problema é quando a pessoa se torna uma escrava no dia a dia e a sua qualidade de vida é prejudicada de forma extrema pelo uso do carro a ponto de ficar três, quatro ou cinco horas dentro de um veículo na sua vida. Isso representa 45 dias por ano dentro de um carro. Isso, na minha opinião, é uma insanidade, então acho que o ganho desse incentivo de não uso ou não obrigatoriedade do carro é muito grande.

E aí vai um segredo, que eu acho que as pessoas podem fazer alguns pequenos trajetos, algumas pequenas modificações na sua vida e que o ganho, a qualidade de vida, a convivência com a cidade e outras pessoas é gigantesca. Por exemplo, levar os filhos na escola a pé ou de transporte público ou de carona uma, duas, três vezes por semana. E isso é incrível, a gente percebe que a pessoa passa a melhorar o humor, porque ela não se irrita tanto no trânsito, ela conhece novas pessoas, ela entende a cidade, ela entende tendências, ela se diverte mais e isso faz com que a gente tenha uma cidade melhor e a pessoa tenha um ganho de qualidade de vida assim extremo.

Rio Bravo: Daí em 2009, quando você decide fundar a Vitacon, o momento na economia brasileira não era necessariamente favorável ainda que o Brasil não tivesse sido atingido frontalmente pela crise do subprime nos Estados Unidos. Gostaria que você contasse para a gente como é que foi fundar a Vitacon naquele instante. E em que medida essa visão de uma nova proposta da cidade serviu para calibrar o produto que você estava oferecendo?

Alexandre Frankel: 2009 realmente foi um momento bastante desafiador e eu reclamava, falava que a gente criou a empresa durante uma crise, mas vendo agora essa última do triênio 14, 15 e 16 parece que foi uma marolinha de verdade, isso que é o mais engraçado. Mas era um momento crítico, tinha acabado de ocorrer o crash americano, as empresas do meu setor no Brasil estavam altamente capitalizadas, tinham acabado de fazer o IPO, acessado o mercado de capitais.

Foram 20 IPOs, o que também era algo bastante agressivo e incomum para um mercado do tamanho do brasileiro. E, como bom empreendedor, aquilo que a gente mais escutava é "Você é louco, isso aí não vai dar certo, você não tem como competir" e acho que isso me movia mais adiante, e aí enfrentamos aquela crise de 2009.

A empresa nasceu em crise, pegamos anos maravilhosos desde então, em 2014 o mercado inverteu e, aparentemente, agora em 2017 e 2018 a gente começa um novo ciclo, que parece que vai ser bastante consistente. Existe um otimismo pairando no ar e uma empolgação extrema na nossa companhia, e a gente já ganhou uma movimentação grande do crédito, de investidores de private equity, então estamos realmente muito empolgados com essa nova onda que se forma.

Rio Bravo: Essa consistência de 17 e 18, no que ela difere daquele período de 2012 a 2014, por exemplo?

Alexandre Frankel: Acho que existe um conservadorismo muito maior por parte, principalmente, das instituições de crédito, que começam a voltar agora com muita força. Essa semana foi engraçado, porque fazia tempo que algumas instituições não ligavam e ligaram quatro, cinco, seis de uma vez só, então aparentemente o crédito está voltando.

O crédito vai voltar para o mutuário, para o comprador final. E eu acho que existe um conservadorismo. As pessoas ficaram um pouco mais educadas em relação às instituições de crédito para com as empresas, as empresas com seus compradores, e acho que isso torna o mercado mais saudável. E muito menos concorrentes também.

Alguns players que fizeram um jogo que não foi adequado para sustentar durante esse período de tempestade, alguns deles já não estão mais no mercado, estão praticamente imobilizados, então a gente enfrenta um mercado com menos concorrência ou pelo menos uma concorrência muito mais equiparada, mais justa.

Rio Bravo: O movimento que esses concorrentes fizeram foi agressivo demais, na sua avaliação?

Alexandre Frankel: Não sei se eu diria agressivo. Às vezes eu diria que tiveram uns erros estratégicos na tomada de decisão. Alguns erros clássicos foram, por exemplo, a expansão geográfica, que, realmente, para o nosso setor é algo não favorável. Não existe um ganho de escala real e muitas pessoas falam em perda com a escala. Ou seja, a empresa não ganha em eficiência, não ganha em lucro, mas ela acaba perdendo controles e a gente viu isso diversas vezes no setor.

O management estava totalmente desalinhado em termos de incentivos e também não eram pessoas provenientes do setor imobiliário. Então, acho que essa somatória de fatores mais a tempestade perfeita da combinação de juros e de estagnação da economia fizeram esse movimento, mas quem sobrou, quem está aí vai agora colher realmente um bom momento do mercado.

Rio Bravo: Uma das principais características dos empreendimentos da Vitacon está vinculada à proposta de trabalhar com desenhos de espaços inteligentes. Quais são as referências adotadas para o desenvolvimento dessas propostas, Alexandre?

Alexandre Frankel: Um dos nossos pilares é mobilidade, que a gente falou um pouquinho, de você viver numa cidade sem o carro obrigatoriamente, e tem um grande valor da nossa companhia que é o design. E quando a gente fala em design não são só fachadas bonitas. Isso também é importante, mas a gente pensa no design da vida da pessoa, no design dos espaços, então uma vida mais prática em que as coisas aconteçam de uma forma muito mais simples, descomplicadas, mais baratas.

E daí entra o design dos espaços em que a gente consegue prover uma qualidade de vida equivalente a espaços maiores num espaço menor, então nós estudamos, por exemplo, barcos, aviões como inteligência de espaços e isso faz com que exista uma otimização de móveis inteligentes, de cada espaço ser bem utilizado e o prédio como um todo passa a fazer parte do apartamento da pessoa. Então, em outras palavras, ela pode viver em dez metros quadrados, mas ela mora em dois mil metros quadrados, porque ela conta com toda uma estrutura que ela não precisa ter ela própria.

Nós temos, por exemplo, uma sala compartilhada em que ele pode receber os amigos, uma sala de jantar que talvez ele use duas vezes na vida dele e ele vai poder compartilhar com outras pessoas. Ele vai ter um espaço de ferramentas compartilhadas, daí não precisa armazenar coisas dentro do próprio apartamento. Ele convida os amigos no lounge e ele não precisa também ter uma sala de jantar ou uma sala de estar gigantesca.

Então, esse design de espaços, pensar de forma inteligente e eficiente é muito, muito forte no nosso DNA. E tem inspirações diversas, de outros países, de outras culturas, mas acho que o brasileiro tem uma cultura muito própria, que tem que ser respeitada, e eu diria que hoje o Brasil, particularmente, nós estamos dando aula lá fora de como é essa vida compacta e mais eficiente.

Nós tivemos que inventar por uma questão de poder aquisitivo, por uma questão de uma cidade caótica como São Paulo, então essa necessidade faz com que nós sejamos hoje considerados top of mind ou líderes desse segmento de inteligência de espaço, de repensar o setor imobiliário.

Rio Bravo: Mas até que ponto as pessoas - e eu estou pensando aqui nos seus clientes e nos seus virtuais clientes - até que ponto as pessoas estão dispostas a viver num espaço menor com todas essas facilidades que você mencionou?

Alexandre Frankel: Não tem um cliente meu que eu encontro e ele não me agradece, então não existe um orgulho por prover dez metros quadrados, 14, 15, mas sim na solução que está sendo provida. O cara que fica cinco, quatro, seis horas e vai para a periferia, para o ABC, para Diadema, para a cidade de Tiradentes, a hora que ele pensa e chega à possibilidade de que possa morar ao lado do trabalho ou ao lado do metrô, abrindo mão do espaço privativo, essa troca, esse trade-off, ele é muito positivo.

E a pessoa começa a ganhar tempo. Tempo para aquilo que realmente importa, porque ela não gasta mais se preocupando com os afazeres da casa, com afazeres domésticos, ela não gasta mais tempo no trânsito, principalmente, então ela consegue fazer um exercício físico... Tem pessoas que vêm me agradecer porque tem a saúde melhorada, tem pessoas que começam uma pós-graduação ou a estudar e evoluem na vida, evoluem nas suas carreiras, e, principalmente, tem pais e mães que passam a conseguir chegar em casa e pegar os seus filhos acordados ou conseguem levar os seus filhos à escola.

Isso é muito gratificante, então não existe pré-disposição. Não existe uma sala maior, não existe um apartamento maior que pague esse tempo extra ou essa disponibilidade de tempo para a pessoa fazer aquilo que realmente importa para ela.

Rio Bravo: O mercado imobiliário, no entanto, ele é bastante conservador. Como é que você vê a posição da Vitacon nesse cenário? São os outros que vão se adequar a uma realidade bastante arrojada ou é a Vitacon que vai acabar se conformando a um ambiente onde as mudanças demoram a ser implementadas?

Alexandre Frankel: É engraçado e é legal que a gente vê que muitas coisas que nós criamos desde a fundação da empresa acabaram se tornando, de certa forma, o default do mercado, ou seja, é o novo padrão. Em unidades menores, que ninguém jamais ousou quebrar algumas barreiras, a forma de se pensar o prédio, compartilhamento, ter puxado prédios mais bonitos com um certo lifestyle, assim como o mercado de Moda. Isso a gente viu acontecendo ao longo dos anos, muita gente veio atrás e isso é muito bom.

Agora tem todo um futuro que nós enxergamos pela frente, que está atrelado, principalmente, à tecnologia. Nós temos agora uma parceria com a Intel e com a IBM e nós estamos acreditando que os prédios hoje tendem a ser muito mais uma plataforma de desenvolvimento, uma plataforma aberta, como se fosse um celular em que várias empresas vão prover tecnologias e soluções. Ao invés de fazer APP para os celulares, elas vão fazer APP para os prédios, e a gente começa a ter uma plataforma tecnológica e, principalmente, que as pessoas possam mudar ao longo da sua vida, então a não imobilização.

O mercado imobiliário começa a ser um mercado, de certa forma, contra a imobilização. Acho que aí vem uma próxima grande revolução. E muitas pessoas que vêm falar com a gente, principalmente empresas de fora, elas começam a enxergar a Vitacon não mais como uma empresa no mercado imobiliário. É muito engraçado isso, porque eles falam “Mas você não é uma empresa do mercado imobiliário, o teu produto é tijolo”, mas nós estamos criando uma coisa que é um híbrido entre serviço, entre tecnologia, entre um novo posicionamento e talvez isso tenha uma disruptura grande que deve acontecer nos próximos meses, eu diria.

Rio Bravo: As pessoas a médio e longo prazo vão continuar comprando imóveis no Brasil?

Alexandre Frankel: Acho que, de certa forma, não vão comprar mais no mundo inteiro. Existe ainda uma cultura de raiz, uma cultura latina de muitas vezes querer ter o imóvel. Acho que esse paradigma está sendo quebrado ao longo do tempo. E olha que interessante. Em São Paulo, por exemplo, chegou a ser 85% dos imóveis eram alugados no começo do século. Esse percentual foi diminuindo e chegou a bater 20-25% e hoje ele já ultrapassou de volta à casa dos 30% e poucos. Ou seja, um terço da população de São Paulo não tem imóvel próprio. E esse fenômeno do não ter mais, que vale para vários mercados.

Para não ficar chovendo no molhado, mas carro, apartamento, hotel, casa de praia, gravata, são várias coisas que a pessoa não tem mais e ela está compartilhando de alguma forma. E o apartamento é muito parecido. Imagina que uma pessoa está estudante, daí ela se torna estagiária, ela começa a trabalhar, então ela vai trocando de apartamento. Eu estou num pequeninho perto da faculdade, virei estagiário e um pequeninho perto do trabalho, melhorei na carreira e tenho um pouquinho maior, daí eu caso e quero um outro um pouquinho maior, tenho filhos e aí maior ainda, daí os filhos vão morar fora de casa e eu preciso diminuir o tamanho. Deus me livre, mas muita gente separa e daí você tem uma questão de como dividir ou cada pessoa vai para um canto.

Tem novas formações de família nas quais vêm filhos de um, filhos de outros. E depois essa pessoa envelhece, ela precisa de uma solução para a terceira e para a melhor idade. Então, não faz muito sentido a pessoa ficar imobilizada, com a maior parte do seu capital empatado em um imóvel, então, eu acredito sim e acredito muito nessa questão da pessoa ter o imóvel muito mais como um uso, como um serviço, do que como uma posse, uma compra. É óbvio que isso é gradual, mas a gente está desenvolvendo tecnologias e soluções, que é o caso da Vitastay, que ela faz uma plataforma de locação, e é o caso também do primeiro prédio que é 100% para locação. Ele foi concebido para isso e vai ser entregue agora esse mês. E aí a gente começa a promover essa revolução, assim como a dos compactos inteligentes e assim como a do compartilhamento. Eu acredito que existe um imóvel 2.0 sendo formado e essa revolução vai ser muito rápida.

Rio Bravo: Conta para a gente um pouco da história do Vitastay.

Alexandre Frankel: O Vitastay foi interessante. Eu fui dar uma palestra sobre empreendedorismo no Insper e eu conheci dois jovens empreendedores que fizeram muitas perguntas numa palestra. A gente acabou se conhecendo e fundamos uma empresa, que hoje é uma plataforma que está operando mais de seis mil diárias/mês, o que é bastante relevante. Isso equivale a alguns hotéis operando simultaneamente em São Paulo e é uma plataforma que vai crescer muito.

Hoje, a Vitacon já provê a solução de jogar apartamentos na internet e administrá-los, então isso vai desde o check-in, do check-out, do sabonetinho no banheiro, da roupa de cama e nós administramos pelo proprietário daquele apartamento. Nós temos dois clientes. Um que é o proprietário do apartamento, que busca a melhor rentabilidade, e daí nós temos um algoritmo que busca sempre as melhores condições e os melhores preços em toda a internet. A gente usa todos os canais de distribuição. Para o dono do apartamento, máxima rentabilidade.

Nos preocupamos com tudo, com manutenção, com os pequenos detalhes. E para o usuário final, que quer ter uma grande experiência, uma experiência nova, diferente dos hotéis, diferente do tipo de hospedagem ou de moradia, e ao ponto em que as pessoas vão querer morar dentro dessa solução. Essa revolução que a gente acredita é a próxima grande onda que a Vitacon está se jogando de cabeça com essa revolução do mercado imobiliário.

Rio Bravo: A saúde da Vitastay, portanto, é consistente em termos de receita, de lucratividade.

Alexandre Frankel: Totalmente. A empresa está se preparando para crescer, a gente está fazendo uma revolução grande na parte operacional. Nós entendemos a importância da plataforma e a gente está realmente tratando como um grande segmento dentro da companhia e ela tende a ser muito lucrativa. Mas hoje a principal função dela é prover os serviços para o meu cliente e para que ele fique satisfeito, para que ele tenha rentabilidade máxima. Em algum momento essa startup pode decolar sozinha e valer mais do que a própria empresa inicial. Isso também nos traz outra satisfação, de ver essa nossa capacidade de redenção e de escalabilidade. Isso é muito bacana.

Rio Bravo: Em 2018, Alexandre, quais são os drives que você pretende desenvolver com a Vitacon?

Alexandre Frankel: Primeiro, é um ano de recuperação. É um ano em que a gente vai crescer mais de 100% em relação ao ano de 2017, que foi o melhor ano da companhia até então. A gente vem com bastante potencial, bastante matéria-prima para voltar a lançar com bastante consistência. Nós vamos começar a retomada do mercado antes das demais companhias. Isso vai fomentar um crescimento bastante grande para a Vitacon.

O crédito voltou com tudo, então todos os prédios e novos projetos já contam com financiamento, com estrutura de capital, e estamos muito empolgados com esse ciclo novo que se forma. Então, primeiro é lançar, voltar com muita força no mercado e a gente está investindo muito numa questão de serviços. Nosso DNA já tem a mobilidade, já tem o design, já tem a simplicidade, tem o compartilhamento de espaços, a tecnologia agora, que é algo fundamental, e a questão dos serviços. Então, se você se me perguntar no que eu acredito para 2018 ou para o futuro hoje, eu acredito em uma cidade muito mais amigável ao pedestre, eu acredito em apartamentos mais compactos, famílias pequenas, que é o novo padrão, em pessoas que são solteiras, os singles... Isso representa mais de 80% do mercado, pequenas famílias e solteiros.

Eu acredito em tecnologia embarcada. Essa tecnologia vai chegar muito forte dentro do setor imobiliário, dentro dos apartamentos. E acredito muito também na questão dos serviços. Eles vão revolucionar ao ponto de que a gente vai ter um apartamento na nuvem. Esse é o conceito que a Vitacon acredita, em prover apartamentos na nuvem.

Rio Bravo: Investimentos em outras regiões de São Paulo, em outros bairros?

Alexandre Frankel: Incrível, não sei se propositalmente, mas também por uma questão de princípios e de ter se mantido fiel à nossa ideia de ficar na praça São Paulo, eu reduziria a nossa atuação a não mais do que dez bairros de São Paulo. Isso, graças a Deus, foi uma decisão muito acertada. Primeiro, pelo controle geográfico, controle de custos, controle da qualidade do nosso produto. Depois, porque foi a praça que melhor performou, disparado, que conta com a maior liquidez, a praça que está retomando antes, a praça que mais valorizou.

E imagina se nós tivéssemos ido para outras regiões que sofreram mais com a crise, então acho que foi um momento, uma decisão muito acertada e não faltam convites. O que talvez mude um pouquinho é o modelo com que nós vamos nos associar ou com o qual nós vamos expandir geograficamente. Acho que existem maneiras inteligentes de levar essa tecnologia embarcada, que inclui o Vitastay, a Vitapar, que é a nossa empresa que faz as mobílias, a nossa tecnologia e a nossa inteligência de produto e concepção, a nossa inteligência de vendas.

Hoje, existe toda uma máquina por trás, que vai desde o software até uma estrutura de lançamento, uma operação crítica. Imagina a gente vender 300 milhões em um dia. É realmente um IPO em um dia, em que nós assinamos 350 contratos, e ela tem funcionado perfeitamente. É um know-how adquirido pela companhia, o que não é algo trivial de se fazer, e mais a tecnologia da IBM com a Intel, embarcada, com todo o universo de startups, então a gente entende que talvez essa plataforma toda possa ser de alguma forma associada ou juntada a companhias fora de São Paulo para que tenhamos uma espécie de franquia da Vitacon rodando ao longo do país. É uma ideia que nós estamos trabalhando e que deve acontecer em um horizonte próximo, mas não no mesmo erro que cometeram no passado, de empresas locais ou de São Paulo, que acharam que poderiam fazer a América em outras praças e não é bem assim. Existe todo um know-how regional, existe uma diferenciação de produto, precisa se conhecer regras, precisa se conhecer o cliente-consumidor e a gente não quer cometer os mesmos erros. Existe gente e empresas muito mais competentes para fazer isso, mas com certeza a gente pode contribuir com uma série de fatores e de ideias para performar melhor e aumentar também a nossa penetração e a força da nossa companhia.

 

Rio Bravo: Alexandre Frankel, muito obrigado pela sua participação, pela sua entrevista aqui no Podcast Rio Bravo.

Alexandre Frankel: Ótimo, eu que agradeço. Queria aproveitar esse finalzinho aqui para dar uma mensagem de otimismo para vários empreendedores e executivos que nos escutam. A economia está melhorando de uma forma muito consistente. Ano passado foi o melhor ano da Vitacon, da companhia, em termos de vendas e em termos de VGV lançado, de projetos, e nós vemos uma recuperação muito consistente. São pessoas comprando com muita força de antecipação, são pessoas que estão capitalizadas. O mercado ficou muito reprimido nos últimos anos, o crédito voltou, os ideais de consumo voltaram e eu vejo aí um ciclo se formando bastante com essa taxa de juros, com a retomada de confiança muito forte. E o país precisa desse otimismo, precisa do empreendedor se movimentado. Nós somos a locomotiva do país, a locomotiva das cidades. Precisamos ir pelo exemplo, acreditar e apoiar o nosso novo líder que vai ser eleito esse ano com otimismo, com força. E desejo um excelente, grande 2018, com sucesso e prosperidade. Obrigado pela oportunidade.

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