Conheça os gastos ocultos na compra ou venda de um imóvel

Taxas e impostos sempre tornam a compra de um imóvel bem mais cara do que parece
Por Fabiana Pimentel  
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SÃO PAULO – Não são apenas os preços elevados que assustam quem sonha em comprar uma casa ou apartamento. O sonho do imóvel próprio também envolve mais burocracia do que parece. São taxas, impostos, e despesas de transferência, escritura e registro do imóvel que aparecem no momento de fechar negócio.

De acordo com a advogada especializada em direito imobiliário Carla Lobato, considerando todo o Estado de São Paulo, as tabelas de custo dos Tabelionatos de Notas (cartório responsável pela lavratura das escrituras) e dos Cartórios de Registro de Imóveis (cartório responsável pelo registro da operação de compra) são progressivas e variam de acordo com o valor total do imóvel.

Segundo Carla, além dessas despesas também haverá despesas com os custos de ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Intervivos) pagos diretamente a Prefeitura, os quais giram em torno de 2%, dependendo do município.

Para aqueles que desejam usar o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) para comprar o imóvel, também será necessário desembolsar o custo bancário adicional de até R$ 1.900.

Custos gerais
A pedido do Portal InfoMoney, a especialista calculou alguns desses custos ocultos, levando em consideração um imóvel no valor de R$ 200 mil na cidade de São Paulo. Veja quais são os custos que deverão ser pagos no ato da lavratura da escritura:

  • Corretagem: 6% sobre o valor da transação ou R$ 12 mil. O custo geralmente é pago pelo vendedor, mas provavelmente estará embutido no valor da transação;
  • ITBI: 2% ou R$ 4 mil;
  • Cartório de Notas: R$ 2,5 mil;
  • Cartório de Registro de Imóveis: R$ 1.580.

O custo total, portanto, supera R$ 20 mil – ou mais de 10% do valor do imóvel. De acordo com a advogada, para realizar o cálculo dessas despesas, é preciso levar em consideração o maior valor entre o preço de compra e venda e o valor venal do imóvel. “Imóveis com vaga de garagem - matrícula e IPTU à parte -, exigem um registro separado para ela”, explica.

Outros casos
A especialista explica que no caso dos imóveis financiados pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação), o cálculo muda um pouco, pois o próprio banco emite um contrato de compra e venda com financiamento imobiliário. Este contrato tem validade de escritura pública, o que reduz os gastos com a dispensa deste documento.

Segundo Carla, este documento é um contrato de garantia imobiliária que exige um registro desta garantia. Este registro será calculado sobre o valor do financiamento.

“Em relação aos Cartórios de Registro de Imóveis, os emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária serão reduzidos em 50%. Estas despesas são calculadas somente sobre a parte efetivamente financiada, sendo que o registro da parte paga à vista será de responsabilidade do comprador”, completa.

Quanto ao ITBI (Imposto sobre a transmissão de bens imóveis), o valor também diminui para 0,50% sobre o valor financiado, limitando-se a R$ 42.800 e 2% sobre o valor restante.

Considerando uma pessoa que adquiriu um imóvel de R$ 200 mil e efetuou um financiamento de R$ 150 mil, os cálculos são de:

  • Corretagem: 6% sobre o valor da transação;
  • ITBI: R$ 3.358,00
  • Cartório de Notas: zero
  • Cartório de Registro de Imóveis: R$ 1.712,88 (considerando as custas de registro com alienação fiduciária).

Mais custos
De acordo com Carla, no financiamento imobiliário é o comprador que deve custear o serviço de despachante e as taxas sobre a avaliação do bem e dos documentos jurídicos que compõe o processo de financiamento, que podem variar de R$ 1 mil a R$ 2 mil dependendo da instituição financeira e o valor do imóvel.

Quando o consumidor opta por comprar um imóvel, também é necessário levar em consideração manutenção ou para o caso de apartamentos o condomínio mensal cobrado, cujos custos podem variar dependendo da região, idade do edifício, estado de conservação e as áreas comuns. “Lembre-se que o rateio dessas despesas sempre depende do número de unidades integrantes ao condomínio. Outro fator importante a ser analisado é o nível de inadimplência”, aconselha a advogada.

Outro tributo que envolve um imóvel é o IPTU, que considerando a cidade de São Paulo, o imposto é de 1% sobre o valor venal o qual poderá sofrer descontos ou acréscimos de dependendo de alguns fatores determinados pela Prefeitura.

Outro fator relevante que pesa no bolso do comprador são os custos relativos aos juros contratuais e os seguros de Morte e Invalidez Permanente e Danos Físicos do Imóvel. Esses últimos são obrigatórios na contratação do financiamento, além da correção monetária incidente.

Vendedor também paga
Os custos incidentes com a compra do imóvel também afetam o vendedor, pois quando um imóvel é vendido com lucro, ou seja, quando o valor da venda é maior que o valor da compra, existe um pagamento de imposto chamado “Ganho de Capital” que corresponde a 15% calculado sobre essa diferença.

Esse imposto deve ser recolhido por meio do DARF (Documento de Arrecadação da Receita Federal), porém pode ter isenção fiscal nos seguintes casos:

  • Se o imóvel vendido tiver um valor inferior a R$ 440 mil, for a única propriedade do contribuinte e desde que o vendedor não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra alienação de propriedade.
  • Ganho apurado na alienação de imóveis adquiridos até 1969.
  • A partir de 16/06/2005, o ganho auferido por pessoa física residente no Brasil na venda de imóveis residenciais, desde que o vendedor, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o dinheiro da venda na aquisição de outro imóvel residencial localizado no País.

Caso o vendedor não se enquadre em nenhum desses casos, o pagamento desse tributo deve ser feito até o último dia do mês seguinte ao da venda da propriedade. O comprador da unidade também deve fornecer detalhes sobre a transferência de propriedade em sua declaração anual do Imposto de Renda, no ano seguinte ao da operação. As regras específicas que regem o imposto sobre vendas de propriedade podem ser consultadas no manual que está disponível no site da Receita Federal Brasileira.

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