Comprar imóvel ou investir? Clear acaba com corretagem para FII e amplia motivos para aplicar o dinheiro

A Clear acaba de dar mais um passo em sua política comercial de redução de preços, iniciada com força no segundo semestre do ano passado. Já conhecida como a corretora com as menores taxas de corretagem do país, agora a Clear zerou a cobrança para comprar e vender cotas de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs). As taxas de custódia já não eram cobradas, o que significa que os clientes da instituição agora arcam apenas com taxas cobradas pela Bolsa e pelos fundos. Se você ainda não é cliente, abra uma conta aqui.

Um dos grandes debates financeiros do Brasil sempre envolveu a pergunta “comprar um imóvel ou investir?”. Os FIIs vieram para mudar um pouco esse panorama, permitindo aplicar no mercado imobiliário com valores iniciais muito mais baixos, liquidez de poucos dias para ter o dinheiro na conta e com a simplicidade de poucos cliques.

Comprar um imóvel físico para investir traz, ainda, um ponto de atenção importante e pouco explorado nas comparações: essa não é uma prática barata. Existem uma série de custos que podem corroer significativamente os ganhos. Para evidenciar esses custos, selecionamos, abaixo, alguns dos principais deles envolvendo a compra e a venda de um imóvel:

Despesas na compra: como a compra normalmente significa incorrer em um grande desembolso, o maior custo do comprador normalmente é o financiamento de um imóvel. As taxas normalmente chegam a 9% ao ano ou mais, em prazos a perder de vista. Mesmo que a compra seja feita à vista, o que não é uma prática comum, há diversos outros custos que podem corroer os ganhos.

Entre os principais custos estão o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que chega a 3% sobre o valor do imóvel na cidade de São Paulo, e o registro do imóvel no cartório, podendo acrescentar os custos em mais alguns milhares de reais.

Obras e vacância: se a intenção é comprar um imóvel para investir, será preciso procurar por um inquilino para morar. A busca por um locatário e o trabalho burocrático envolvendo o contrato de locação e o restante da papelada normalmente significa que é preciso contratar um corretor imobiliário, cujo trabalho é remunerado pelo valor de um aluguel. É importante lembrar que a renda do aluguel também é tributada, exceto na faixa em que há isenção.

Nos períodos em que o imóvel estiver vago, o proprietário não apenas deixa de receber a renda como também precisa cobrir os custos de condomínio e eventuais obras e serviços de manutenção. Também é importante lembrar que todo ano há o pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).

Despesas na venda: para realizar os ganhos, o dono do imóvel deverá arcar com uma taxa de corretagem, que o Conselho Regional de Corretores de Imóveis em São Paulo estipula como o intervalo de 6% a 8% sobre o valor do imóvel. Há também o pagamento de Imposto de Renda sobre o ganho de capital, à alíquota de 15%.

Colocando todos esses custos na ponta do lápis, desde a compra até a venda do imóvel, essa conta pode facilmente superar os R$ 100.000 ao longo dos anos.

O Fundo de Investimento Imobiliário tem ganhado espaço justamente por ser um processo muito mais simples e com custos extremamente baixos na comparação com um imóvel físico. Os principais custos envolvidos na operação são a taxa de corretagem, a taxa de custódia e a taxa de administração do fundo, além do Imposto de Renda sobre a valorização da cota. Na Clear, não existe a taxa de corretagem e a taxa de custódia – clique aqui para abrir a sua conta. A taxa de administração é estabelecida pelo fundo, mas normalmente fica abaixo de 1% ao ano e é debitada diretamente do patrimônio do fundo.  

O Imposto de Renda incide nos FIIs à alíquota de 20% sobre o ganho de capital, mas os rendimentos distribuídos aos cotistas – na prática, o “aluguel” que o fundo recebe por suas aplicações e que distribui aos investidores todos os meses – são isentos. A isenção somente não acontece quando o fundo tem menos de 50 cotistas ou se o investidor tiver mais de 10% das cotas, o que dificilmente ocorre.

FII para traders

Para a equipe de análise da Clear, o investimento no mercado imobiliário pode ser uma boa alternativa para equilibrar o perfil da carteira dos traders, uma vez que os FIIs podem apresentar menor grau de risco do que o investimento em ações e oferecem a possibilidade de renda mensal – algo muito difícil de encontrar até mesmo entre as empresas boas pagadoras de dividendos.

Os FIIs podem ser divididos em diversas categorias. Além de prédios e casas residenciais, os fundos podem comprar lajes corporativas, hotéis, shoppings, cotas de outros fundos e até mesmo recebíveis do setor imobiliário. Existem quase 145 fundos listados na BM&FBovespa atualmente – a compra e a venda desses ativos ocorre via home-broker, exatamente igual a uma ação.

Os traders, no entanto, também podem usar suas posições para montar estratégias mais agressivas, como utilizar os FIIs como garantia para operações de day trade. Essa estratégia permite operar alavancado sem acrescentar recursos novos, mas é importante entender que toda operação alavancada representa um risco adicional ao investidor, que em caso de resultados negativos pode levar à venda do ativo colocado como garantia.

Você quer investir com a menor corretagem do mercado? Abra a sua conta na Clear.