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INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA – A ARTE DE VENDER O QUE AINDA NÃO EXISTE

Na incorporação não existe propriamente a venda de um apartamento ou uma casa, o que ocorre é a venda da fração ideal do terreno onde será construído o imóvel a ser incorporado no terreno, o qual compromete-se o incorporador a vender a quem assinou a promessa, quando aquela unidade ficar pronta.

A incorporação imobiliária é uma atividade econômica regulamentada por lei desde 1964. Existe mais de uma modalidade de incorporação, sendo a mais comum a venda de imóveis na planta e, certamente, a que causa mais discussão entre incorporadores e compradores.

Segundo a lei, “incorporador é a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas”.

Dessa leitura conclui-se que na incorporação não existe propriamente a venda de um apartamento ou uma casa, quando muito, pode ocorrer a venda da fração ideal do terreno onde será construído o imóvel a ser incorporado no terreno, o qual compromete-se o incorporador a vender a quem assinou a promessa, quando aquela unidade ficar pronta.

É um contrato de confiança, no qual o comprador começa a pagar por algo que não tem antes mesmo do início da construção e continua realizando os pagamentos durante toda a obra, financiando parte do projeto administrado pela incorporadora.

O montante que faltar para a construção o incorporador normalmente obtém por meio de financiamento bancário, oferecendo o próprio imóvel como garantia para o pagamento da dívida.

Somente quando for finalizada a construção e obtido o habite-se, instituído o condomínio e individualizada a matrícula no registro de imóveis é que a unidade habitacional pode efetivamente ser vendida à pessoa que se interessou em comprá-la.

Esse comprador então deve quitar totalmente o saldo total da dívida, com recursos próprios ou financiamento e, somente depois de ter recebido integralmente o preço do imóvel, a incorporadora dará posse ao novo proprietário.

É fácil concluir daí que o risco dessa atividade é toda do promissário comprador, que acredita em uma promessa, financia boa parte da construção – sem receber nenhuma remuneração pelo dinheiro “emprestado” para a incorporadora e somente recebe o imóvel quando quitá-lo completamente.

A incorporadora, por sua vez, beneficia-se dos adiantamentos de pagamentos realizados pelo promissário comprador, não paga qualquer encargo por esse dinheiro e lucra com isso – pois deixa de pegar esse montante em instituições financeiras, onde teria encargos, e somente entrega a unidade quando receber o valor total da venda, sem riscos.

Se o promissário parar de pagar as parcelas durante a obra, a empresa somente desfaz o contrato de promessa e o repassa a outro interessado, ficando ainda com o dinheiro que lhe foi emprestado pelo antigo promitente comprador. Se não receber o valor final quando a unidade estiver pronta, não a entrega e não tem o risco de não receber por ela.

Já o comprador precisa dispor de dinheiro sem usufruir de nenhum bem e não tem uma certeza de que terá o seu imóvel pronto na data aprazada. Pior que isso, não tem certeza nem se efetivamente um dia o terá, pois, caso a empresa entre em falência, dificilmente conseguirá reaver os valores que pagou.

Embora a legislação preveja alternativas para que não se perca por completo o investimento, garantindo aos promitentes compradores, em linhas gerais, que estes poderão retomar a obra por conta própria e alguns mecanismos que impedem que aquele empreendimento não seja destinado ao pagamento das dívidas da empresa, o fato é que prejuízo o promitente comprador sempre terá.

Como se não bastasse todo esse risco, o interessado na compra do imóvel ainda tem que confiar que nada mudará na sua vida, que nenhum imprevisto aconteça durante o tempo de construção, pois, se fatores imprevisíveis mudarem sua situação financeira e este promitente comprador não conseguir continuar o negócio e efetivar a compra propriamente dita, normalmente lhe é exigido da empresa a perda total ou de parte substancial dos valores que foram investidos na obra – emprestados à incorporadora.

É nesse ponto que, se não houver recursos para a quitação integral da dívida, ou na impossibilidade da obtenção do financiamento, a empresa intenciona a retomada da unidade, sem restituição dos valores.

Essa postura, ilegal e arbitrária, é absurda, porque o promitente comprador não tem nada e nunca teve, nunca usufruiu de nenhum bem, apenas disse que compraria o imóvel quando este ficasse pronto e adiantou pagamentos para isso. Quando fica impossibilitado de concretizar o negócio e efetivar a compra, se não tem recursos para fazê-lo, ele somente deixa de comprar. Não há devolução de imóvel como costumeiramente se diz, simplesmente não existe a venda.

A empresa não perde nada com isso, pois o imóvel sempre foi seu e pode negociá-lo com quem e como quiser. Aliás, conforme já dito, teve uma ajuda para construí-lo, um financiamento gratuito que também lhe é vantajoso.

Ninguém compra um imóvel, paga por três ou quatro anos, para depois desistir do negócio e perder dinheiro. As pessoas deixam de comprar porque não têm condições naquele momento e a lei lhe garante a restituição das quantias pagas.

Como as incorporadoras, em regra, se negam a devolver o dinheiro, o promitente comprador tem de buscar no Judiciário a solução que invariavelmente determina a restituição e, apesar de todas as vantagens obtidas pela incorporadora, ainda a autoriza a reter entre 10% e 15% daquele valor que está em seu poder a título de indenização de despesas administrativas.

Esse é o direito e isso é o que tem sido assegurado aos promitentes compradores que desistem da compra do imóvel na planta. Assunto já sumulado pelo STJ e tribunais estaduais, garantindo de forma inequívoca o direito do chamado distrato e recebimento de 85% a 90% dos valores investidos, devidamente corrigidos e em única parcela àquele que não conseguiu concretizar a compra.

Importante: As opiniões contidas neste texto são do autor do blog e não necessariamente refletem a opinião do InfoMoney.

perfil do autor

Marcelo Tapai

Marcelo Tapai é advogado especialista em direito imobiliário, vice-presidente da Comissão de Defesa do Consumidor da OAB/SP, diretor do Brasilcon e sócio do escritório Tapai Advogados.

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