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STJ decide ação de corretagem contra consumidores

Em agosto, a 2ª Seção do Tribunal Superior de Justiça julgou a validade do repasse da comissão de corretagem ao consumidor, a cobrança da taxa Sati e a prescrição da pretensão de restituição dos respectivos valores.

Uma questão que há muito vem se discutindo é de quem é o dever de pagar a corretagem de imóveis na planta. Se do comprador ou do vendedor.

A lei é clara: quem contrata o profissional tem o dever de realizar o pagamento, entendimento, aliás, consolidado pelo próprio STJ em fevereiro de 2015 ao julgar o Recurso Especial nº 1.288.450 - AM (2011/0251967-0), no qual o ministro relator, João Otávio de Noronha, afirma textualmente que:

“1. Contrato de corretagem é aquele por meio do qual alguém se obriga a obter para outro um ou mais negócios de acordo com as instruções recebidas. 2. A obrigação de pagar a comissão de corretagem é daquele que efetivamente contrata o corretor. 3. É o comitente que busca o auxílio do corretor, visando à aproximação com outrem cuja pretensão, naquele momento, esteja em conformidade com seus interesses, seja como comprador ou como vendedor.” Referida decisão foi aprovada por unanimidade pela turma julgadora do STJ.

Mais recentemente, em junho de 2016, o mesmo STJ, desta vez com decisão do ministro Marco Aurélio Bellizze, referendou o entendimento ao analisar o AIR esp 886.691 - SP (2016/0071760-1) e proferir a seguinte decisão: “Abusividade do repasse ao consumidor. Venda casada e falta de adequada informação. Devolução que era mesmo de rigor”.

Porém, apesar das expressas decisões da Corte Superior em relação ao tema, surpreendentemente, ao julgar um recurso repetitivo, Recurso especial nº 1.551.951 - SP (2015/0216201-2), no mês de agosto deste mesmo ano, decidiu pela legalidade da nefasta prática das construtoras e incorporadoras de repassar ao comprador o dever de realizar esse pagamento, sob pena de não comprar o imóvel. Frise-se que os mesmos ministros que outrora disseram que o dever era do contratante desta vez concluíram diferente.

Além de contrariar o entendimento do próprio Tribunal Superior, a decisão também é contrária aos pareceres da Procuradoria-Geral da União, do Procon de SP, Idec e renomados juristas, pegando de surpresa milhares de consumidores. Para os ministros do STJ, não há venda casada, pois o comprador pode se negar a fazer o pagamento e porque isso é uma praxe de mercado.

Evidente que a prática de mercado é muito diferente, e basta entrar em um estande de vendas para se constatar que ou se paga a taxa de forma apartada, ou não se compra o imóvel, o que torna a venda casada indubitável.

Também não foi levado em conta no julgamento que os corretores contratados pelas incorporadoras não só agem e parecem, aos olhos do comprador, vendedores e prepostos das incorporadoras, como são de fato funcionários destas, conforme inúmeras decisões do TRT (Tribunal Regional do Trabalho), que reconhece os vínculos empregatícios dos corretores com suas contratantes, o que, por si só, já invalidaria qualquer repasse. Então a decisão do STJ também contraria decisões dos tribunais trabalhistas.

E, por fim, a cereja do bolo. A decisão proferida também é contrária ao entendimento de centenas de desembargadores de todo o país. Apenas como exemplo, muitas decisões do TJ/RJ determinam a devolução em dobro dos valores, pois vislumbram a má-fé das incorporadoras na cobrança. No TJ/SP, das dez câmaras cíveis que julgam o assunto, todas têm precedentes favoráveis, inclusive com enunciados.

Evidente que não está aqui se colocando em xeque o conhecimento dos ministros do STJ, mas se questionando a segurança jurídica do país, diante de tantas controvérsias de interpretação legal, que sugerem que cada caso está sujeito a uma decisão própria.

Demonstra também que a jurisprudência pátria ainda é muito frágil e que outros órgãos públicos como Ministério Público e Procons têm pouca ou nenhuma voz nas decisões de colegiados superiores, ficando claro o poder desses tribunais, tendo em vista que a decisão de nove ministros é soberana ante centenas de outros julgadores.

Mas a esperança dos compradores ainda não acabou, pois a decisão é recorrível e há a convicção de que os ministros, ao analisarem esses recursos, se convençam de forma diversa, interpretando a Lei Consumerista sob a ótica de milhares de consumidores que hoje se sentem prejudicados.

Importante: As opiniões contidas neste texto são do autor do blog e não necessariamente refletem a opinião do InfoMoney.

perfil do autor

Marcelo Tapai

Marcelo Tapai é advogado especialista em direito imobiliário, vice-presidente da Comissão de Defesa do Consumidor da OAB/SP, diretor do Brasilcon e sócio do escritório Tapai Advogados.

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