O valor dos imóveis vai cair?

IFIX já acumula 12% de queda e o valor de mercado dos FII encolhe em 2013
Por Arthur Vieira de Moraes  
a a a

De acordo com o boletim do mercado imobiliário da BM&FBovespa o valor de mercado dos fundos imobiliários listados na bolsa ficou abaixo do valor patrimonial no mês de junho deste ano. Sendo R$ 30,1 bilhões o valor patrimonial e R$ 29,3 bilhões o valor de mercado, que em julho diminui ainda mais, chegando a R$ 28,7 bilhões.

Isso não acontecia desde janeiro de 2012, quando muitos fundos promoveram a reavaliação dos ativos, por exigência da instrução CVM 516.

O valor patrimonial de um FII é a soma do valor dos seus ativos, como os imóveis, ao dinheiro disponível em caixa. Esse número oscila pouco, afinal imóvel não é algo que muda de preço a todo instante. Geralmente os fundos reavaliam seus imóveis uma vez por ano, portanto o valor patrimonial tende a ser quase estático durante o período, sofrendo pequenas alterações em função do caixa do fundo e não exatamente do preço dos imóveis.

Já o valor de mercado é a multiplicação do número de cotas do fundo pela sua cotação na bolsa. Esse sim muda diariamente, pois as cotas estão sujeitas à volatilidade natural desse tipo de mercado, onde a precificação acontece em tempo real, mudando cada vez que se realiza um novo negócio.

Em tese os dois valores deveriam ser muito próximos, quase idênticos, mas sabemos que investidores de ativos de liquidez negociados em bolsa buscam sempre antecipar as tendências do mercado e que, por vezes, exageram, o que gera um descolamento entre os valores patrimonial e de mercado. Quando os investidores estão otimistas com as perspectivas da economia as cotas dos FII sobem, levando o valor de mercado a exceder o valor patrimonial, e vice-versa.

Em fevereiro de 2013 a cotação dos FII na bolsa superava em mais de 10% a soma do patrimônio dos fundos (27,7 bi e 25,1 bi respectivamente). Talvez um exagero, excesso de otimismo com a economia e com os próprios fundos imobiliários que vinham valorizando fortemente desde 2011.

De lá para cá o humor mudou. Paira um pessimismo em relação aos rumos da economia do Brasil, a equipe econômica do governo está totalmente desacreditada, o PIB patina, dólar dispara, a inflação sobe e os juros também. Junte-se a isso o grande número de novos imóveis sendo entregues para entender porque os FII estão caindo esse ano, o IFIX já atingiu desvalorização de 12%. Com isso, o valor de mercado agora está abaixo do valor patrimonial dos fundos. Seria, desta vez, excesso de pessimismo?

Existem duas maneiras de o equilíbrio retornar. Ou as cotas valorizam ou o preço dos imóveis cai. No começo de 2014 os fundos devem começar a divulgar o valor atualizado dos seus ativos e então poderemos saber se os investidores que estão buscando se antecipar agora estão certos em acreditar na desvalorização.

E você? Como está enxergando a situação? Oportunidade de compra ou só o começo da queda?

Os dados a que me refiro nesse texto estão todos disponíveis no excelente boletim do mercado imobiliário da BM&FBovespa, que você pode conferir clicando aqui.

Deixe seu comentário

Manoel Martins (20/08/2013 09:54:14) Gostei da matéria! acho que o grande dilema do investidor de fundo imobiliário nesse momento é saber onde a taxa CELIC vai parar, ou parar de subir. Já estão prevendo uma taxa de 9,75%aa para o final de 2013, que contrapondo com o retorno atual dos FII, ainda seria confortável. O grande problema é que a equipe econômica está cada vez mais sem crédito, uma vez que não acerta suas projeções e assim fica difícil para o investidor tomar um rumo seguro.
Rodrigo Dias (20/08/2013 10:27:46) FUNDOS IMOBILIARIOS VAO QUEBRAR !
Orly Fraga F (20/08/2013 11:08:47) Exite uma bolha imobiliária, inflada pelas construtoras e o governo, com a famigerada "MINHA CASA MINHA DÍVIDA", que na minha opinião não vai demorar muito pra estourar.
Alex Silveira (20/08/2013 11:59:13) ja estourou no fim de 2010, aguarde a manada ja esta se posicionando , vai ficar muito feio , muitos "investidores" vao se matar
Sige Caen (20/08/2013 15:05:33) O cardume nos últimos anos saiu da renda variável e se escondeu nos imóveis, agora o cardume começa a sair dos imóveis e retornarão para a bolsa, já dominada pelos gringos, e assim segue o cardume da boca de um tuba para outro.
Gui Monteiro (20/08/2013 17:58:51) Muito boa matéria, a bolha está para estourar!!! Estão ficando pronto os empreendimentos do BOOM imobiliário e a oferta está ficando maior que a procura.
Marcos Defina (20/08/2013 18:30:17) 2014 vai ser um ano no mínimo preocupante. Triste de um pais que precisa de um evento esportivo de 30 dias e de repercussão mundial (Copa do Mundo) como balizador de seus fundamentos economicos (do antes e depois). Com relação aos FIIs é só bater 15 minutos de papo com qualquer corretor honesto pra saber a quantas anda a venda, aluguel e adimplencia no mercado imobiliario brasileiro. As bolhas imobiliarias estouraram no Japão, em Dubai, na Espanha, na Grecia e nos EUA, etc e só aqui com esses preços milionarios de imoveis não existe bolha ou não vai haver depreciação de preços. Dolce Falácia!!!!
Pedro Benevides (20/08/2013 18:54:50) No início do ano era o investimento do momento, a infomoney cria seçãozinha de fundos, coloca um monte de analista pra falar deles, torna o negócio a sensação do momento. Quando a coisa era boa mesmo, tava cheio de gente graúda investindo. Notadamente percebe-se que esta gente graúda foi aos poucos substituída pelos pequenos no ano de 2012 e que agora todos os maiores investidores já realizaram o lucro. O cidadão comum não consegue perceber este tipo de movimento ou é muito ingênuo mesmo e chega atrasado na onda. Compra no topo e agora vai realizar na baixa. Também não consegue perceber a imensa bolha imobiliária que o Brasil criou, tanto de imóveis residenciais quanto de comerciais. Para venda ou locação. Está tudo imensamente caro e a crise econômica promoverá o ajuste dentre de algum tempo. Mais uma vez fica provada que quem quer investir tem que passar longe do que dizem estes analistas. Ainda bem que eu não caí nesta roubada.
Pedro Benevides (20/08/2013 18:55:13) CELIC?
Marcos Souza (20/08/2013 19:34:00) As melhores opções em Plano de Saúde, Empréstimos Consignado, Seguro de Vida e Previdência Privada você só encontra na FR Promotora. Veja mais detalhes no site www.frpromotora.com/marcosrsouza44857944.
Ari Galvão (21/08/2013 10:20:15) Pedro Benevides Çelík
Richard de Oliveira (21/08/2013 11:22:22) Continuo em duvida: Quem estoura a bolha? A PDG ou a Gafisa? Ou será a MRV? A Bolha X já implodiu..... depois vem a Bolha do crédito.... depois estoura a das montadoras.... e segue o enterro!!!
Guilherme Cury (21/08/2013 14:22:49) meu amigo oferta maior que procura não é sinônimo de bolha. Te dou um exemplo pratico: compra de carros tem muuuito mais oferta que procura. Tem carros usados apodrecendo em garagens. No jornal da minha cidade saiu mais de 4 paginas com milhares de carros para leilão. nem por isso se fala de bolha automotiva. Outro ponto é que os financiamentos de imóvel no Brasil não estão nem em 30% da capacidade que deveriam estar. Os bancos fazem propaganda mas ainda são muito rígidos para aprovaçao. Refinanciar um imóvel então, quase impossível. O que se vai acabar é essa especulação ridícula de preços que existe onde proprietários supervalorizam seus imóveis e ainda acham que vao vender. Ninguem vai voltar à morar em cavernas ou estender uma barraca no meio de uma praça publica. Sempre há novos compradores no mercado e pessoas procurando imóveis maiores para sua família ou residências de lazer.
Sergio Luiz Pereira (21/08/2013 15:39:11) Quando um analista aconselha, é porque a festa já acabou.
Pedro Benevides (21/08/2013 23:56:02) Guilherme Cury Pelo contrário. A bolha imobiliária foi causada justamente pelo aumento massivo da procura através do programa minha casa minha vida e do alongamento quase que instantâneo do prazo de financiamento de 20 para 35 anos. Também realizaram uma redução drástica nos juros praticados. Concluindo, provocaram explosão de demanda atacando em 3 frentes. juros, prazos e subsídios. Com esta mistura, somada à alta, ainda que pequena, da renda, ao "pleno" emprego e ao clima ufanista que se instalou no país, o que vimos foi um inchaço de preços injustificado, pois nada aconteceu no país que melhorasse nossa qualidade de vida pra justificar os preços estratosféricos dos imóveis. Quanto à suposta "bolha automotiva", este termo é inapropriado, pois automóvel não é um ativo, portando não há que se falar em preço fora dos fundamentos. Ainda sobre os novos compradores do mercado, é algo meio óbvio, sempre há gente querendo comprar imóvel, comprar roupa, comprar carro, ir a lua ou qualquer outro tipo de consumo. Consumidor há, o que não há mais é renda para consumir, por isso veremos o ajuste. A rigidez de avaliação é outra enganação, já que os primeiros a orientarem como se engana a comprovação de renda são os corretores, que ensinam o comprador a fazer constantes movimentações bancarias mensais para utilizar o extrato como comprovação de renda. Além da CEF permitir até os primos entrarem em composição de renda. Isso foi matéria de imprensa tem poucos dias. Não existe rigidez de avaliação de crédito, principalmente em um país que adotou o crescimento via crédito como política de desenvolvimento economico. Qualquer bolha de ativos é causada por demanda provocada por comportamento de manada. No imobiliário não está sendo diferente.
Pedro Benevides (21/08/2013 23:58:15) MRV, Cyrela, Eztec e Helbor estão bem das pernas. Gafisa, PDG, Viver, Rossi e Brookfiel estão perigando. Destas, a Viver é a que está em pior condição.
Moacir S. Godoy Junior (22/08/2013 09:14:07) Acho essa discussão toda uma grande bobagem..... tem bolha, não tem bolha....as coisas são cíclicas... tem áreas que se valorizam, tem áreas que se desvalorizam tudo ao mesmo tempo.... FIIs por FIIs é muito genérico.... tem coisa boa dentro deste mercado, como tbém tem coisa ruim..... tem ativo que vale mais do que custa no momento, mas tem ativo que vale menos do que se negocia hoje....e tem outra investimento envolve objetivos de vida.....comprar 500 ou 600 reais de BONS FIIs ao mês... pra tem uma renda daqui 30 anos.... não tem bolha que pegue..... agora querer ficar ganhando no nanosegundo..... 20-30% ao ano.... ai sim a bolha pega... ou vão dizer que um edifício na Faria Lima não valerá mais do que se negocia hoje em 10 anos, SP é SP e sempre será.... a localização do imóvel sempre será privilegiada.... quem compra imóvel tem um lastro.... é dele e pronto acabou.... somente uma guerra pra derrubar o prédio e vc perde tudo se não for assegurado...
Moacir S. Godoy Junior (22/08/2013 09:23:16) Sou médico..... e vejo essas discussões todos os dias, discussões GENERALISTAS a todo momento....médicos são isso, médicos são aquilo.... como em toda profissão tem profissional bom e profissional mal, tem médico sofrendo pra tirar renda e tem médico ganhando horrores....tem especialidade médica que dá risada a toa e tem especialidade que ninguém mais quer fazer....tudo é muito relativo.... Tem FII alugados pra grandes instituições, com baixo risco de crédito e contrato pra 10 anos.....isso não é bom? o que é bom ficar com o dinheiro na poupança perdendo pra inflação, isso é bom????????
Adail Veloso (22/08/2013 18:02:41) isso se chama "sardinha". Os investidores de verdade já saíram do mercado faz tempo, e só sobrou as sardinhas desinformadas!
Moacir S. Godoy Junior (23/08/2013 09:14:05) quebrar oq? vão derrubar todos prédios coorporativos, vão acabar com os galpões de logística e por fogo nos prédios alugados para as universidades?
Moacir S. Godoy Junior (23/08/2013 09:15:51) ok, posso aceitar isso, mas mercado imobiliário não se restringe somente a mercado RESIDENCIAL... tem comercial, tem logístico, tem um grande universo de IMÓVEIS...
Moacir S. Godoy Junior (23/08/2013 09:22:28) me considero investidor comum, e não estou cego e tão pouco mal orientado.... alguns FIIs realmente não valiam o q pagavam por eles em início de 2012.... mas tbém agora não é a pior porcaria do mundo.... falta de E Q U I L I B R I O.... é que cega as pessoas..... quem compra topo e vende fundo é pq é desorientado, ignorante no assunto.... agora quem quer parte do seu patrimônio construido ao longo de décadas, investindo uma parte em mercado imobiliário, tem nos FIIs uma ótima oportunidade. Meu modo de pensar.... daqui uns 10 anos a gente volta a conversar. Quem leva a vida acumulando ATIVOS e não se matando nos PASSIVOS... não tem como não se enriquecer
Manuel Gomez (24/08/2013 12:29:30) Como os preços dos imóveis estam na estratosfera, totalmente deslocados dos fundamentos, a maneira óbvia de continuar atraindo as sardinhas: fatiar em cotas "baratíssimas".
Dionei Marcelo (03/09/2013 09:52:50) Ouço falar que os imóveis estão caros desde que nasci. Em 2002 quando os apartamentos dobraram de preço (subiram de 20.000 pra 40.000) já achava-se um absurdo. Depois de 40.000 pra 80.000, 80.000 pra 160.000... e a choradeira continua até hoje.
Milton Costa (07/09/2013 22:24:55) Li todos os comentários postados até 07/09 às 21:44, não localizei nenhum participante afirmando que investe em FIIs, pois bem, eu sou investidor neste tipo de ativo desde 2010, até o momento realizei alguns prejuízos e lucros para troca de fundos, mas não estou preocupado com a desvalorização das cotas no momento, óbvio que é um desconforto, porém estou recebendo exatamente o esperava, ou seja, a renda mensal livre de IR pagos por grandes empresas, as quais utilizam os "meus" imóveis e em alguns casos tem contratos por cinco anos reajustáveis pelo IGP-M. Enfim, estou ciente dos meus investimentos, conheço os riscos e os possíveis retornos. Quanto a bolha, pensem bem, se vc precisa morar vai comprar a qualquer preço, se a empresa precisa, tbm vai alugar ao preço de mercado. Acredito mais em uma acomodação dos preços e o reajuste histórico dos imóveis pela inflação.
Expoimovel Portal de Imóveis (07/11/2013 11:03:48) Em recife essa realidade já está acontecendo! Vale a pena dar uma olhada nesta matéria… Tem algumas outras fontes interessantes: http://expoimovel.wordpress.com/2013/10/21/preco-de-imoveis-em-recife-estabiliza-em-2013/
Marcelo Kavaleski Kavaleski (28/11/2013 19:36:28) MARCELO KAVALESKI - DIRETOR PRESIDENTE. EMPRENDIMENTOS MK S/A - Estamos a falar de ativos usados que entram como parte de pagamento em unidade ok. e disponibilizamos 'para venda chamado mercado imobiliário de terceiros esses em nosso gráfico aquelas propriedades CASAS SEM DESPESAS CONDOMINIAIS até R$350Mil que estejam aptas a aceitar recursos de financiamentos FGTS ou seja estiver documentação perfeita se vende muito rápido liquides praticamente imediata. Já ativos usados prontos acima de R$500mil inicia se uma processo de espera de 3 a 6 meses claro levando se em consideração numa maneira global , córregos ao redor, enchentes , favelas , cortiço ao lado , bares etc.e também fatores que agregam rapidez na venda importantes como nos dias de hoje fácil acesso a bons transportes públicos e com. em geral. Já imóveis acima de R$ 1MILHÃO não se encaixa pra saque FGTS , vai demorar bem mais pois terá que ter fatores muito importantes agregados para vende-los , do contrario ira ficar encalhado. Se COMENTANDO AGORA DE APARTAMENTOS segue a mesma tendência descrita acima com uma preocupação que pode cair sua avaliação em até 30% , caso seja prédio antigo com poucos aptos. e condomínios altos. Já aptos com valor condomínio baixo e com boa infra estrutura este tem seu potencial de venda rápido. Já em novos empreendimentos imóveis ok. a tendência deve ficar estável e até dezembro 2014 o valor cair em até 17%. att. Marcelo Kavaleski
Wallace Araujo (31/12/2013 18:41:03) sou corretor de imoveis em bh mg por aqui a venda de imoveis com valores acima de 200 mil despencaram construtoras com renome com a habitare que possuia imoveis de ate 1 milhao quebrou e fugiu com o dinheiro dos investidores,por ai ja vizualizamos a grande farsa do mercado imobiliario nacional aqui tem apertamento em local ruim com preço de zona sul, nao invista em imoveis acima de 200 mil se investir que seja para residir,se for para investir vai levar toco com força. estou aquardando a crise no setor para final de 2015 na crise imobiliaria nacional vou vender muito pra quem precisa residir. um abraço.
Gustavo Mata (01/01/2014 22:14:18) Funciona assim: Quem não entrou na festa lamenta, e quem entrou, espera que ela nunca mais acabe. Cada um defendendo suas posições dependendo do lado em que está. Para isso, torturam os dados ao extremo até que eles digam o que se espera. Assim, podem inventar uma nova análise e jogar na cara do lado que diz o contrário. Mas, o fato inegavel é que o mercado funciona por ciclos de demanda e oferta que elevam ou reduzem o preço. Só que o ciclo de demanda e oferta de um imóvel é diferente de outros que estamos acostumados no dia a dia. A compra de um imóvel é muito mais complexa e envolve mais energia tanto do comprador quanto do vendedor, além do fato de o volume de dinheiro envolvido ser muito maior. Também temos as forças das empresas do setor e do governo que tem interesses em manter a aparência da prosperidade infinita e de alta demanda até as últimas consequencias. Está em jogo o lucro das empresas, a reeleição da Dilma, a credibilidade do PT, a imagem do Brasil para os investidores, a copa do mundo, o controle da população, a capacidade de escapar "ileso" de uma crise global, dentre outros. Mesmo que a tendência no "grande longo prazo" seja de alta, principalmente em grandes centros como São Paulo, o curto e medio prazo não estão a salvo de sofrerem ajustes. Mas aí, vai depender da capacidade de todas as grandes forças manterem o status atual, seja com "Minha Casa Minha Vida 1, 2, 3, 4, 5 ..." ou segurar estoques até a falência do sistema. É tarde para voltar atrás. Ao contrário do ditado que diz, quem compra terra não erra, na minha opinião, erra sim, dependendo do momento que entra ou sai. Mas, como geralmente o objetivo de compra é para longo prazo seja para moradia ou aluguel, prejuizos de um período são diluidos nos lucros dos períodos futuros. Portanto, o fenômeno que estamos presenciando pode sim ter um fim. Bolha? Correção forte de preços? Não sei. Só sei que é inadimissivel sustentar este mercado às custas de um povo iludido que vive para pagar financiamentos cada vez mais altos e mais caros para ter o simples direito de morar e ter um lugar para chamar de seu. No final das contas, por mais que a gente queira negar o contrário de forma a manter a sensação de controle, somos marionetes nas mãos dos grandes players e do governo.
André Ullmann Furtado (12/01/2014 23:25:51) Wallace, vendi o meu aqui no RJ e também estou nessa expectativa.
André Ullmann Furtado (12/01/2014 23:30:58) Marcos, sou cliente de 2 bancos Primes no Rio. E os dos gerentes das minhas contas estão cada dia mais nervosos, com tanta inadimplência em CDC, Cheque Especial e um monte de imóveis indo a leilão!
Marcello Mello Mello (15/04/2014 21:02:00) aonde moro era muito facil vender um apto , este ano 2014 não se vende nada com preço abaixo do ano passado , quem comprou imovel pagpu caro ja que os preço não param de cair , tem predios de investidores vazios no meu bairro .

Perfil do blogueiro

É advogado, agente autônomo de investimentos, especialista em fundos imobiliários e professor de finanças.